20191110-中达证券投资-内地房地产周度观察：二线城市成增长主力，去化周期环比下降_15页_1mb

报告摘要

内地房地产周度观察总结

核心内容概览

本周内地房地产市场整体呈现成交量环比下降、同比微升的趋势。44个主要城市新房成交量环比下降19%，但2019年累计成交量同比上升13%。其中，一线城市同比上升15%，二线城市同比上升30%，三线城市则同比下降1%。值得注意的是，宁波、芜湖、成都和福州的累计交易量同比分别上升约98%、85%、72%和67%，显示出这些核心城市在市场中的强劲表现。

二手房市场方面，15个主要城市交易量环比下降12%，但2019年累计交易量同比上升11%。厦门、成都和南京的二手房交易量涨幅较大，其中厦门同比上升141%。同时，去化周期环比下降10%，平均为10.2个月，接近12个月的临界值，预计销售均价将有所下调。

主要观点

市场分化明显：虽然整体成交量微升，但各城市表现分化严重，核心城市如成都、福州、宁波等表现优于非核心城市如东营、扬州等。
政策影响有限：当前处于政策平静期，各地通过人才落户政策吸引人口，调控政策对房地产板块估值影响不大。
中美贸易摩擦缓和：带动人民币升值，减轻内房股估值压力，对市场形成边际改善。
库存下降：去化周期下降至10.2个月，接近临界值，销售均价可能下调，开发商将维持当前土储水平。

关键信息

新房成交数据

全国新房成交量：本周环比下降19%，同比上升1%。
一线城市：成交量环比下降27%，同比上升3%。
二线城市：成交量环比下降17%，同比上升9%。
三线城市：成交量环比下降18%，同比下降6%。
具体城市表现：
- 上升：成都、福州、宁波等城市表现突出。
- 下降：广州、深圳等城市成交量环比大幅下降，但同比上升。

二手房成交数据

全国二手房成交量：环比下降12%，同比上升4%。
去化周期：平均为10.2个月，环比下降10%。
城市表现：
- 成交量：厦门、成都、南京涨幅较大，其中厦门同比上升141%。
- 价格指数：整体保持稳定，部分城市如深圳、杭州价格指数有所上升。

重要政策与动态

RCEP谈判结束：标志着东亚自贸区建设取得重大进展。
人才购房政策：多地出台人才购房新政，吸引外来人口落户。
人民币升值：人民币兑美元中间价调升，对内房股估值形成积极影响。
房地产公司动态：
- 销售表现：部分公司如中国恒大、碧桂园、旭辉控股集团等销售金额显著增长。
- 融资活动：多家公司发行优先票据，用于债务再融资和项目开发。
- 项目获取：多家房企在不同城市获取新项目，推动销售增长。

投资建议

行业趋势：二线城市成为增长主力，热点二线城市如福州、成都、宁波等年初至今累计同比增速远超全国平均。
估值影响：政策平静期和人民币升值对房地产板块估值形成支撑。
销售目标：开发商全年销售目标完成压力不大，预计全年销售仍将在去年基础上稳健增长。
风险提示：调控政策存在不确定性，房价可能波动。

风险提示

调控政策不确定性：可能对市场造成影响。
房价波动风险：销售均价可能下调，需关注市场变化。

重要公司动态

万科A：10月销售金额433.8亿元，同比略有下降，但1-10月累计销售金额增长。
中国恒大：10月销售金额903.0亿元，同比增长70.2%，刷新历史记录。
碧桂园：10月权益销售金额增长40.5%，销售面积增长52.2%。
融创中国：10月销售金额增长23.0%，销售均价略有上升。
金地集团：10月销售金额增长19.6%，销售面积增长51.1%。
保利地产：10月销售金额增长30.0%，销售面积增长34.2%。
越秀地产：10月销售金额下降45.0%，但1-10月累计销售金额增长20.0%。

分析师声明

观点独立性：分析师申思聪声明其观点反映个人看法，与公司投资银行部无直接关联。
利益冲突：中达证券与报告涉及公司有业务往来，可能影响报告的客观性。
免责声明：报告仅供参考，不构成投资建议，投资者应自行判断。

评级说明

股票评级：根据相对指数涨幅分为买入、增持、持有、卖出。
行业评级：分为强于大市、中性、弱于大市，依据相对指数表现。

总结

本周内地房地产市场整体呈现成交量环比下降、同比微升的趋势，二线城市成为增长主力，核心城市表现优于非核心城市。库存数据有所下降，去化周期接近临界值，预计销售均价将有所下调。政策方面，各地通过人才落户政策吸引人口，中美贸易摩擦缓和带动人民币升值，对内房股估值形成边际改善。房地产公司销售表现分化，部分公司如中国恒大、碧桂园、旭辉控股集团等销售金额显著增长，同时融资活动活跃。整体来看，市场处于政策平静期，开发商全年销售目标完成压力不大，但需关注调控政策和房价波动风险。

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