20160505-申万宏源研究_香港_-房地产行业_核心城市市场月报（4月）_整体量价齐升_核心二线城市表现突出_13页_1mb

房地产市场月报总结 - 2016年4月

核心内容

2016年4月，中国房地产市场整体呈现量价齐升的态势，尤其在核心二线城市表现突出。尽管一线城市受近期出台的房地产紧缩政策影响，成交量有所下滑，但二线城市依然保持强劲的同比增长。同时，房地产市场在政策调控下表现出一定的分化趋势。

主要观点

• 市场整体表现：全国50城新房交易量4月环比下跌11%，但同比增长57%；二手房交易量环比下跌12%，同比增长53%。
• 城市分层表现：
  • 一线城市：成交量环比大幅下滑，尤其是上海和深圳，受3月末出台的紧缩政策影响明显。
  • 二线城市：成交量保持增长，尤其是南京、天津、武汉等城市，表现出较强的市场韧性。
  • 三四线城市：成交量环比下降，但同比增长依然显著。
• 房价趋势：
  • 新房均价在100个城市中连续12个月上涨，4月涨幅收窄至1.45%，但同比仍增长约9%。
  • 二手房均价继续上涨，但部分城市如上海和深圳涨幅有所放缓。
• 区域差异：
  • 核心二线城市是当前房地产市场的主要增长点，受到政策支持和市场需求的双重驱动。
  • 一线城市虽然政策趋严，但市场依然活跃，尤其在部分城市如广州表现优于其他一线城市。

关键信息

一、新房销售情况

• 全国50城：4月新房交易量环比下降11%，但同比增长57%。
• 一线城市（4个）：
  • 上海：环比下降27%，同比下降1%。
  • 深圳：环比下降46%，同比下降43%。
  • 广州：环比下降1%，同比增长44%。
  • 北京：环比下降7%，同比下降37%。
• 二线城市（10个）：
  • 南京：环比持平，同比增长137%。
  • 天津：环比增长20%，同比增长210%。
  • 武汉：环比增长1%，同比增长98%。
  • 杭州：环比下降26%，同比增长53%。
  • 成都：环比下降4%，同比增长23%。
  • 重庆：环比增长89%，同比增长56%。

二、新房价格情况

• 全国100城均价：4月新房均价为11,467元/平方米，环比增长1.45%，同比增长约9%。
• 十大城市均价：
  • 上海：39,394元/平方米，环比增长0.9%，同比增长21%。
  • 深圳：50,354元/平方米，环比增长2.8%，同比增长60%。
  • 北京：36,175元/平方米，环比增长2.0%，同比增长12%。
  • 广州：17,519元/平方米，环比增长1.0%，同比增长2.0%。
  • 南京：16,554元/平方米，环比增长4.7%，同比增长20%。
  • 天津：11,572元/平方米，环比增长2.9%，同比增长9.5%。
  • 武汉：9,443元/平方米，环比增长3.2%，同比增长18%。
  • 杭州：16,504元/平方米，环比增长0.3%，同比增长3.8%。
  • 重庆：7,055元/平方米，环比增长0.8%，同比增长0.1%。
  • 成都：7,538元/平方米，环比下降0.8%，同比下降4.0%。

三、二手房销售情况

• 全国20城：4月二手房交易量环比下降12%，但同比增长53%。
• 一线城市（4个）：
  • 上海：环比下降34%，同比增长2%。
  • 深圳：环比下降55%，同比下降20%。
  • 北京：环比下降22%，同比增长46%。
  • 广州：环比下降4%，同比增长60%。
• 二线城市（10个）：
  • 南京：环比增长1%，同比增长169%。
  • 天津：环比增长15%，同比增长88%。
  • 武汉：环比增长2%，同比增长31%。
  • 杭州：环比增长15%，同比增长126%。
  • 重庆：环比增长172%，同比增长113%。
  • 成都：环比增长22%，同比增长84%。

四、二手房价格情况

• 全国20城均价：继续上涨，但涨幅有所收窄。
• 十大城市环比涨幅：
  • 天津、南京、武汉、北京、杭州涨幅较大，达到3.5%至4.6%。
  • 上海和深圳涨幅放缓，分别从3月的4.78%和4.73%降至0.96%和0.74%。

评级与展望

• 维持超配评级：认为房地产去库存政策不会扩展至二线城市，核心二、三线城市仍是受益区域。
• 推荐企业：包括中海外、华润、龙湖等在核心二线城市布局较广的开发商。
• 谨慎态度：对负债规模大的企业仍持谨慎态度，建议投资者关注政策动向和市场基本面变化。

政策与市场影响

• 政策影响：3月末出台的紧缩政策对一线城市的房价和成交量产生抑制作用。
• 市场趋势：整体市场仍保持增长，但政策调控和市场分化趋势明显。
• 流动性预期：预计宽松的流动性不会改变，房地产市场将继续受益于去库存政策。

图表引用

• 图1：4月全国50城新房成交量环比下降11%，同比增长57%。
• 图2：新房销售按城市层级分类。
• 图3：新房成交量同比增长趋势。
• 图4：核心二线城市带动全国新房成交量增长。
• 图5：2012年以来全国十大城市新房成交量趋势。
• 图6：全国100城新房价格环比变化。
• 图7：全国100城和十大城市新房均价趋势。
• 图8：新房价格环比增长趋势。
• 图9：新房价格同比增长趋势。
• 图10：十大城市新房价格同比增长情况。
• 图11：十大城市新房价格五年增长趋势。
• 图12：2012年以来十大城市新房价格环比变化。

数据来源

• 数据来源：Wind、SWS Research、中国指数研究院（China Index Academy）

总结

2016年4月，中国房地产市场整体保持量价齐升态势，核心二线城市成为增长引擎，而一线城市因政策调控影响，成交量和价格增速有所放缓。尽管市场存在分化，但整体仍表现出强劲的复苏迹象，尤其是二线城市。分析师认为，核心二、三线城市将在未来受益于政策支持，建议关注这些区域的开发商表现。