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睿智投资：禹洲地产分析总结

核心内容概述

本报告由招银国际发布，对禹洲地产（1628 HK）进行投资分析，评估其财务状况、市场表现及未来前景。报告指出，尽管禹洲地产在2018年的销售进度较慢，但公司仍有望实现550亿人民币的销售目标，并具备一定的财务韧性。同时，报告对禹洲地产的股价表现和投资价值进行了分析，认为当前估值具有吸引力，维持“买入”评级。

主要观点

• 销售目标与进度：禹洲地产2018年销售目标为600亿人民币，但目前仅完成67%（截至10月合约销售达402亿）。公司预计销售落后主要由于可售资源集中在第四季度，且已采取措施加快销售节奏。
• 财务压力缓解：公司面临四笔共计100亿人民币的债券到期或提前赎回压力，但已偿还20亿，其余债券延长至2019年。通过发行债券及ABS，公司获得融资支持，短期财务压力有所缓解。
• 华侨城入股影响：华侨城（亚洲）于8月入股禹洲地产，持股9.90%，并派驻董事进入董事会。该战略入股有助于提升禹洲的公司背景，增强融资及土地收购能力。
• 估值与投资建议：当前禹洲地产股价为HK$2.85，较年初下跌36%。估值为2.8/2.6xFY18/19PER，认为已反映销售落后情况，下调目标价至HK$5.19，相当于40%的折让，维持“买入”评级。
• 盈利预测：下调FY18-20年净利润预测分别为3.2%、8.3%、10.1%至38.2亿、44.6亿、56.3亿元人民币。
• 财务状况：禹洲地产净负债比率从2017年12月的57.7%上升至2018年6月的63.0%，预计短期内将维持在80%以下。

关键信息

销售表现

• 2018年销售目标：600亿人民币
• 截至10月销售：402亿人民币，完成67%
• 可售资源：武汉有40亿人民币可售资源，苏州有100亿人民币可售资源
• 销售节奏：大量可售资源集中在第四季度，包括苏州5个项目和武汉1个项目

财务状况

• 融资情况：已偿还20亿人民币债券，两笔50亿债券延长至2019年，其余30亿正在努力延期
• 融资渠道：成功发行两笔共计30亿人民币债券及10月份ABS融资6亿人民币
• 净负债比率：预计短期内将维持在80%以下
• 现金及现金等价物：2018年年末为25,838百万人民币，较年初增加

估值与投资建议

• 目标价：HK$5.19，较之前目标价HK$5.60下调，潜在升幅为+82.1%
• 当前股价：HK$2.85
• 市盈率：2.8/2.6xFY18/19PER
• 市帐率：0.6xFY18/19PER
• 投资评级：买入

股东结构

• 林龙安：持股56.28%
• 华侨城（亚洲）：持股9.90%
• 其他股东：未明确列出，但合计持股约33.85%

财务数据概览

营业额

• FY16A: 13,672百万人民币
• FY17A: 21,701百万人民币
• FY18E: 27,514百万人民币
• FY19E: 35,315百万人民币
• FY20E: 43,693百万人民币

净利润

• FY16A: 1,775百万人民币
• FY17A: 2,790百万人民币
• FY18E: 3,823百万人民币
• FY19E: 4,459百万人民币
• FY20E: 5,629百万人民币

每股数据

• 每股盈利（EPS）：0.48/0.73/0.89/0.96/1.21人民币
• 每股股息：0.16/0.19/0.31/0.34/0.42人民币
• 每股账面值：2.80/3.68/3.94/4.27/5.05人民币

资产负债表

• 流动资产：FY18E为86,838百万人民币
• 非流动资产：FY18E为19,022百万人民币
• 流动负债：FY18E为60,728百万人民币
• 非流动负债：FY18E为24,998百万人民币
• 资产净额：FY18E为16,955百万人民币

现金流量表

• 经营活动现金流净额：FY18E为2,189百万人民币
• 投资活动现金流净额：FY18E为-6,793百万人民币
• 融资活动现金流净额：FY18E为14,845百万人民币
• 现金增加净额：FY18E为10,242百万人民币

盈利能力比率

• 毛利率：36.3%/35.4%/35.0%/33.4%/33.2%
• 税前利率：30.7%/28.5%/29.8%/27.9%/28.2%
• 净利润率：13.0%/12.9%/13.9%/12.6%/12.9%
• 核心净利润率：15.0%/13.5%/13.7%/12.6%/12.9%
• 有效税率：50.2%/49.5%/49.6%/51.3%/51.1%

增长率

• 收入增长率：31.8%/58.7%/26.8%/28.4%/23.7%
• 毛利增长率：33.7%/54.9%/25.4%/22.3%/23.2%
• 净利润增长率：25.2%/49.7%/32.1%/16.2%/25.6%
• 核心净利润增长率：7.1%/57.2%/37.0%/16.6%/26.2%

资产负债比率

• 流动比率：1.5x
• 平均应收账款周转天数：3.0天
• 平均应付账款周转天数：121天
• 平均存货周转天数：1,232天
• 净负债/总权益比率：71.7%/57.7%/71.4%/70.0%/65.1%

投资评级与免责声明

• 投资评级：买入（维持）
• 免责声明：本报告基于公开信息编写，不提供个人投资建议，且不保证信息的准确性、完整性或有效性。投资者应独立评估投资决策，并咨询专业顾问。

分析员信息

• 黄程宇：电话 (852)37618773，邮件 huangchengyu@cmbi.com.hk
• 文干森（CFA）：电话 (852)39000853，邮件 samsonman@cmbi.com.hk

公司背景

• 公司名称：禹洲地产 (1628 HK)
• 公司类型：招商银行全资附属机构
• 审计师：Ernst&Young
• 公司网站：www.xmyuzhou.com.cn

投资者注意事项

• 风险提示：投资禹洲地产可能涉及相当大的风险，过去表现不代表未来表现，实际情况可能与报告内容有显著差异。
• 利益冲突：招银国际及其关联机构可能持有禹洲地产证券头寸，投资者应注意潜在利益冲突。