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睿智投资：禹洲地产 (1628 HK) 总结

核心内容

禹洲地产在2018年上半年表现稳健，收入和净利润均实现显著增长。尽管毛利率有所下降，但有效税率的降低推动了净利润的大幅上升。公司管理层对全年销售目标的实现充满信心，并预计下半年销售将提速。

主要观点

• 财务表现强劲：2018年上半年，公司收入增长27.5%至92.4亿元人民币，净利润增长62.8%至12.8亿元人民币。核心利润增长25.9%至11.6亿元人民币。
• 销售目标进展良好：前7个月合约销售额达245亿元人民币，完成全年目标600亿元的40%。公司总可售货值达920亿元人民币，其中65%将在下半年推出，主要集中在南京、苏州和合肥。
• 土地储备充足：公司土地储备总量达1,725万平，其中长三角占41.8%，环渤海占24.1%，海西占21.6%。上半年新增17块土地，权益建面136万平，平均地价为4,933元/平方米。
• 融资压力显现：平均融资成本上升至6.52%，净负债比率升至63.0%。若所有公司债券于2018年回售，公司将面临100亿元的债务到期压力。
• 盈利预测上调，目标价下调：由于有效税率假设降低，2018年盈利预测上调10.7%至39.5亿元人民币，核心盈利预测上调至38.8亿元人民币。但因人民币贬值和房地产市场收紧，目标价从6.00港元下调至5.60港元，相当于当前股价的40%折让。
• 维持“买入”评级：招银国际认为，尽管面临短期压力，但公司销售提速将缓解财务负担，维持“买入”评级。

关键信息

销售与利润

• 上半年合约销售额215亿元，与去年同期持平。
• 平均售价13,623元/平方米，长三角和海西区域贡献最大。
• 净利润增长62.8%至12.8亿元，核心利润增长25.9%至11.6亿元。
• 有效税率从58.4%降至47.7%，是净利润增长的主要原因。

土地储备与收购

• 上半年补充土地244万平，权益建面136万平。
• 1月完成对沿海家园（1124HK）的7个项目收购，权益建面311万平，可售货值超400亿元。
• 土地储备总量达1,725万平，其中长三角占比最高。

财务状况

• 净负债/总权益比率从17年底的57.7%上升至2018年年中的63.0%。
• 融资成本从6.02%升至6.52%。
• 公司预计面临100亿元的债务到期压力。

股价表现

• 当前股价为4.14港元。
• 目标价为5.60港元，潜在升幅为+35.2%。
• 1-月、3-月、6-月股价分别下跌11.6%、30.5%、22.0%。

股东结构

• 林龙安持股62.41%，为最大单一股东。
• 自有流通股占比37.59%。

财务预测

主要比率

投资评级

• 买入：股价未来12个月潜在涨幅超过15%。
• 持有：股价未来12个月潜在变幅在-10%至+15%之间。
• 卖出：股价未来12个月潜在跌幅超过10%。
• 未评级：招银国际未给予投资评级。

结论

禹洲地产在2018年上半年实现了收入和净利润的双增长，显示出较强的盈利能力。公司销售目标完成情况良好，土地储备充足，且通过收购进一步增强了市场地位。尽管面临融资成本上升和净负债比率提高的挑战，管理层仍对全年销售目标的实现充满信心。招银国际认为，虽然目标价有所下调，但维持“买入”评级，认为其未来表现具有潜力。