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禹洲地产总结：战略引进央企股东，销售蓄势待发

核心内容

禹洲地产于1994年创立，总部位于上海，是一家以“住宅+商业”双轮驱动的房地产开发企业。公司于2009年在香港联交所上市，通过全国化布局，已形成覆盖长三角、环渤海、大湾区、华中、海西及西南六大都市圈的业务网络。2018年8月，公司与央企华侨城签订认购协议，引入战略股东，推动协同发展。

主要观点

• 战略引进央企华侨城：通过配售股份，华侨城（亚洲）成为禹洲地产第二大股东，增强公司在开发与运营方面的协同效应。华侨城作为“文化+旅游+城镇化”发展模式的代表，为禹洲地产带来战略协同与资源互补。

• 投资积极，土储充沛：截至2018年上半年，禹洲地产土地储备可销售面积达1725万平米，平均楼面成本约4995元/平米，布局25个城市。公司持续在长三角和西南区域布局，上半年新增16个项目，总建筑面积223.44万平米，拿地总成本118.37亿元，同比增长4%。

• 销售持续增长：2018年上半年实现销售金额214.94亿元，同比增长22.95%；1-9月累计销售金额达338.69亿元，同比增长17%。公司预计随着推盘节奏加快，未来销售将持续提速。

• 财务稳健，融资成本低：公司资产负债率82.5%，净负债率63.0%，融资成本仅6.5%。公司融资结构合理，短期偿债压力小，有助于支持未来增长。

• 盈利预测与估值：预计2018-2020年EPS分别为0.84、1.11、1.44元人民币，对应PE分别为2.89、2.18、1.68倍。公司估值低于行业平均水平，具备投资价值。

关键信息

土地储备情况

• 截至2018年上半年，禹洲地产土地储备共118个项目，可销售面积1725万平米，平均楼面成本4995元/平米。
• 土地储备分布：长三角（42%）、环渤海（24%）、华中（6%）、海西（22%）、粤港澳大湾区（3%）、西南（4%）。

销售情况

• 2018年上半年销售金额214.94亿元，销售面积157.78万平米，销售均价13623元/平米。
• 1-9月累计销售金额338.69亿元，同比增长17%。
• 公司全年销售目标为600亿元，上半年完成35.8%，预计下半年加速推盘，销售将持续增长。

融资情况

• 公司融资成本仅6.5%，融资结构包括企业债券、优先票据及银行贷款，合计365.48亿元。
• 短期偿债压力小，1年内到期债务仅74亿元，融资成本可控。

盈利预测

• 2018-2020年营业收入预计分别为284.10亿元、368.04亿元、483.03亿元，同比增长30.92%、29.55%、31.24%。
• 归母净利润预计分别为38.94亿元、51.53亿元、67.02亿元，同比增长39.57%、32.31%、30.07%。
• EPS预计分别为0.84元、1.11元、1.44元，对应PE分别为2.89倍、2.18倍、1.68倍。

投资建议

• 首次覆盖给予“增持”评级，基于公司战略引进央企股东、土储充沛、销售持续增长及融资成本低等优势，未来发展前景良好。

风险提示

• 行业销售波动：房地产市场整体下滑可能影响销售回款。
• 政策调整风险：调控政策、税收政策及按揭利率变动可能增加经营压力。
• 融资环境收紧：银行贷款额度紧张、债券利率上行可能影响流动性。
• 运营风险：高管变动、施工进度及拿地激进可能带来资金压力。
• 汇率波动：港币兑人民币汇率波动可能影响公司财务表现。

附：主要财务指标

附：市场数据

附：财务预测表（部分）

资产负债表（百万元）

利润表（百万元）

现金流量表（百万元）

结论

禹洲地产通过引入战略股东华侨城，强化了公司开发与运营能力，同时凭借充足的土储和积极的布局，销售增长可期。公司财务稳健，融资成本低，盈利预测显示未来三年EPS持续增长，PE持续下降，具备投资价值。然而，需警惕行业销售波动、政策调整、融资环境变化及汇率波动等风险。