棚改货币化的背景_影响及展望_9页_1mb

棚改货币化的背景、影响及展望总结

一、核心内容

棚改货币化是近年来中国政府推动房地产市场去库存、促进城市化发展的重要政策工具。通过将棚户区改造资金以货币形式直接补偿居民，刺激购房需求，进而推动商品房销售和土地财政收入增长。这一政策在2015年后加速推进，成为三四线城市房地产市场的重要驱动力。

二、主要观点

1. 棚改货币化的背景

• 目的：改善民生、推进城市化、去库存、盘活房地产市场。
• 两种安置方式：
  • 实物安置：以安置房替换旧房，对房价影响小，但建设周期长、品质差、分配不透明。
  • 货币安置：政府直接补偿居民，刺激购房需求，促进库存去化。
• 资金来源：央行通过PSL（抵押补充贷款）向政策性银行提供资金，政策性银行再向棚改项目主体发放贷款。

2. 棚改货币化的影响

• 房价上涨：货币化安置比例提升显著刺激购房需求，导致三四线城市房价脱离基本面上涨。
• 房地产投资：货币化安置带动商品房销售和开发商利润，促进土地供应和土地财政收入增长。
• PSL与货币政策：
  • PSL是棚改货币化的关键资金来源，也是一种货币政策工具。
  • 随着定向宽松政策的实施，PSL缩量有助于对冲流动性，防止货币政策过度宽松。
• 地方政府隐性债务：
  • 棚改贷款虽不直接增加政府债务，但会增加隐性债务，如平台公司债务、政策性融资担保等。
  • 截至2018年5月，PSL余额超过3.12万亿元，隐性债务风险需警惕。

3. 展望

• 促进作用边际减弱：
  • 存量项目仍在放款，但新项目审批趋于收紧。
  • PSL投放量在2018年4-5月明显缩量，棚改资金支持减弱。
  • 2018年棚改计划量减少至580万套，部分地区降低货币化安置比例。
• 房价与市场分化：
  • 随着货币化安置比例下降，三四线城市房价可能面临回调压力。
  • 靠近一二线城市的区县因城镇化推进，购房需求可能相对稳定。
• 地方政府债务风险缓解：
  • 随着专项债逐步替代棚改贷款，隐性债务增长将放缓。
  • 但短期内棚改贷款规模仍大，无法完全替代。

三、关键信息

• 时间线：
  • 2014年之前：实物安置为主。
  • 2015年：棚改货币化成为重要手段，政策推动货币化安置比例提升。
  • 2016年：货币化安置比例达48.5%，国开行棚改贷款规模达9725亿元。
• 数据支持：
  • 2016年货币化安置去库存2.5亿平方米，占商品住宅销售面积的18.2%。
  • 2016年土地出让收入累计同比增速转正，增长15.1%。
• 政策调整：
  • 国开行暂停棚改项目审批，强化风险管理。
  • 部分地区如山东取消货币化安置奖励，降低货币化比例。
• 风险提示：
  • 棚改货币化超预期。
  • 三四线城市房价超预期下跌。

四、总结与思考

1. 去库存作用不可否认：棚改在去库存方面发挥了重要作用，尤其在2015年后。
2. 政策应逐步退出：随着去库存目标达成，需减少对货币化安置的依赖，建立房地产长效机制。
3. 房价上涨非单一原因：货币化安置是房价上涨的催化剂，但并非唯一因素。
4. 货币政策不宜解决结构性问题：定向宽松政策可能加剧房地产泡沫，需谨慎使用。
5. 政策红利与成本并存：早期受益者与后期投机者可能面临不同结果。
6. 政策需动态调整：没有一劳永逸的政策，需结合实际情况进行优化。

五、相关报告与资料来源

• 《信托资金向房地产倾斜——宏观经济周度观察第46期》
• 《12月份70个城市中57个城市房价环比上涨——宏观经济周度观察第25期》
• 资料来源：Wind、住建部、国开行、新时代证券研究所等。

六、分析师声明

• 本报告观点为分析师个人观点，不与报酬挂钩。
• 报告内容适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。

七、投资评级说明

市场基准指数为沪深300指数。