20220504-山证国际证券-内房股2021年度数据跟踪报告_黑铁时代_的内房股选择逻辑_66页_3mb

“黑铁时代”的内房股选择逻辑总结

核心内容

2022年，中国房地产行业在调控政策松绑和疫情等因素的共同影响下，整体市场仍处于调整阶段。报告对香港上市内房企业的经营和财务表现进行了深入分析，提出了当前选股应关注“低杠杆”、“高信用”和“高获利能力”三大要素，并推荐了中海外、华润置地和龙湖集团作为中长线投资标的。

主要观点

1. 调控政策松绑与市场预期改善

• 中央政府为稳定经济，对房地产行业实施了边际放松的调控政策，包括放松限购、限贷，以及支持优质房企开展并购贷款融资。
• 调控政策的松绑有助于逐步引导市场回稳和预期改善。

2. 房地产市场调整态势持续

• 房地产市场在2022年首季度继续呈调整态势，房地产月度累积开发投资完成额和新开工面积同比分别增长约0.7%和-17.5%。
• 全国商品房销售表现疲软，同比下降22.7%；其中，住宅销售同比下降25.6%，表现差于办公楼和商业营业房。

3. 上市内房企业业绩披露情况分化

• 在50家香港上市内房企业中，仅有26家按时披露“正常业绩”，其余24家出现不同情况，包括7家被核数师发出“非标准报告”，9家披露了未经审核的初步业绩公告，8家未能及时披露业绩并被停牌。
• 未能按时披露业绩的企业普遍面临较高的流动性风险。

4. 优质房企表现分化

• 按时披露“正常业绩”的企业经营和财务指标表现显著分化，部分企业如中海外、华润置地和龙湖集团仍具有较高的财务安全边际。
• 24家按时披露业绩的企业中，17家属于“绿档”房企，即符合“三条红线”要求，具备较好的财务状况。

5. 国际评级机构对优质房企给予投资评级

• 8家按时披露“正常业绩”的上市内房企业获得了国际评级机构的投资评级，其中中海外获得最高投资评级。

关键信息

财务表现

• 2021年，按时披露“正常业绩”的企业毛利率普遍下跌，但部分企业如中海外、华润置地和龙湖集团仍保持相对稳定。
• 未能按时披露业绩的企业权益销售同比跌幅较大，如中国恒大和花样年控股，跌幅超过80%。

投资建议

• 报告持续推荐经营稳健、财务安全边际高的优质房企作为中长线投资标的。
• 建议投资者关注“低杠杆”、“高信用”和“高获利能力”的企业，以规避流动性风险。

行业趋势

• 房地产行业已进入“黑铁时代”，行业整体呈现“降杠杆”、“高质量”和“高效率”的发展趋势。
• 部分出险、涉险房企因债务重组、疫情等因素未能及时披露业绩，面临较大的流动性风险。

行业分类与表现

优质房企

• 中海外 (0688.HK): 毛利率表现稳定，ROA超过3%，获得最高投资评级。
• 华润置地 (1109.HK): 毛利率稳定，获得投资评级。
• 龙湖集团 (0960.HK): 毛利率稳定，获得投资评级。

绿档房企

• 包括万科、中国海外发展、华润置地、龙湖集团等17家企业，符合“三条红线”要求。

高流动性风险房企

• 未能按时披露业绩的房企，如中国恒大、融创中国、世茂集团、佳兆业集团等，普遍面临较高的流动性风险。

结论

在当前“黑铁时代”背景下，房地产行业正经历深度调整，政策松绑和市场预期改善是关键因素。投资者应关注财务稳健、经营效率高的优质房企，以规避高杠杆和流动性风险。报告推荐中海外、华润置地和龙湖集团作为中长线投资标的。