20221204-国金证券-房地产行业研究_11月三箭齐发_提振行业信心预期_20页_2mb

房地产行业研究买入（维持评级）总结

核心内容

本报告分析了2022年11月房地产行业动态及市场表现，指出行业在政策支持下信心有所修复。重点提及“三箭齐发”政策对央国企和优质民营房企的利好，以及对市场预期的提振作用。同时，报告对A股和港股房地产板块及物业板块的行情进行了回顾，并跟踪了新房、二手房、土地市场及库存去化周期等关键数据。

主要观点

1. 行业信心修复：自11月以来，支持房企融资的“三箭齐发”政策逐步落地，对央国企和优质民营房企形成利好，有助于修复市场信心。
2. 融资支持措施：
   • 第一支箭：预计更多央国企和优质民营房企将获得银行授信，缓解现金流压力。
   • 第二支箭：多数民企中票发行成功率较高，后期债券发行需关注抵押物质量。
   • 第三支箭：允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产，利好母公司有优质资产的房企。
3. 市场表现：
   • A股房地产板块本周上涨3.5%，港股房地产板块上涨0.9%。
   • 物业板块上涨3.6%，对恒生中国企业指数的相对收益为-3.1%，对沪深300的相对收益为+1%。
4. 政策支持：
   • 多家银行与房企签署战略合作协议，提供意向性授信额度，支持房地产企业融资需求。
   • 各地推出购房补贴、契税返还等政策，旨在稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：2019
• 沪深300指数：3871
• 上证指数：3156
• 深证成指：11220
• 中小板综指：11992

地产行情回顾

• A股房地产板块：本周涨幅3.5%，位列第11。
• 港股房地产板块：本周涨幅0.9%，位列第18。
• 涨跌幅前5名：深振业A (+54.2%)、城建发展 (+42.7%)、中国武夷 (+32.2%)、中交地产 (+31.8%)、南国置业 (+27.5%)。
• 涨跌幅末5名：旭辉控股集团 (-19.9%)、广宇集团 (-9.5%)、碧桂园 (-8.1%)、滨江集团 (-7.6%)、弘阳地产 (-7.4%)。

物业行情回顾

• 恒生物业服务及管理指数：本周涨幅3.6%。
• 涨跌幅前5名：融创服务 (+34.3%)、宝龙商业 (+29.7%)、世茂服务 (+21.7%)、建发物业 (+13.7%)、滨江服务 (+12.1%)。
• 涨跌幅末5名：领悦服务集团 (-19%)、旭辉永升服务 (-7.9%)、和泓服务 (-5.8%)、佳兆业美好 (-4.9%)、朗诗绿色生活 (-2.9%)。

数据跟踪

宅地成交

• 全国300城单周宅地成交建面：1905万㎡，环比+8%，同比-20%，平均溢价率2%。
• 2022年初至今累计宅地成交建面：49723万㎡，同比-37%。
• 权益拿地金额前五房企：华润置地 (819亿元)、中海地产 (751亿元)、保利发展 (575亿元)、建发房产 (544亿元)、招商蛇口 (517亿元)。

新房成交

• 35城商品房成交合计：403万㎡，周环比+0.1%，周同比-33%。
• 一线城市：周环比+4%，周同比-36%。
• 二线城市：周环比+3%，周同比-26%。
• 三四线城市：周环比-34%，周同比-67%。

二手房成交

• 15城二手房成交合计：136万㎡，周环比-0.1%，周同比+8%。
• 一线城市：周环比-16%，周同比-37%。
• 二线城市：周环比-2%，周同比+19%。
• 三四线城市：周环比+108%，周同比+164%。

重点城市库存与去化周期

• 12城商品房库存：1.62亿㎡，环比+0.5%，同比+4.2%。
• 去化周期：19.8个月，较上周+0.4个月，较去年同期+3.7个月。

地产行业政策和新闻

• 政策支持：证监会优化股权融资措施，恢复涉房企业并购重组及再融资。
• 银行合作：多家银行与房企签署战略合作协议，提供授信及融资支持。
• 地方补贴：多地推出购房补贴、契税返还等政策，促进市场活跃度。

地产公司动态

• 融资与担保：多家房企通过发行中票、股权融资、担保等方式缓解现金流压力。
• 出售资产：部分房企如德信中国计划出售物业公司。
• 业绩表现：部分房企如合景泰富、美的置业、融创中国等公布经营业绩，部分出现亏损。

物管行业政策和新闻

• 政策支持：各地出台物业行业扶持政策，如住房公积金提取优化。
• 企业动态：物管公司通过股权融资、发行债券等方式改善财务状况。

投资建议

• 短期：关注民营房企现金流改善，推荐优质民营房企。
• 中长期：央国企更具支撑力，推荐中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 其他：建议关注强房产交易平台贝壳，以捕捉市场活跃度提升带来的机会。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳。
• 三四线城市房地产市场恢复较弱。
• 多家房企出现债务违约风险。

图表目录

• 图表1：第一支箭落地情况
• 图表2：第二支箭落地情况
• 图表3：第三支箭落地情况
• 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率
• 图表12：全国300城累计宅地成交建面及同比
• 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企
• 图表14：40城新房成交面积及同比增速
• 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表17：35城新房成交明细
• 图表18：15城二手房成交面积及同比增速
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表21：15城二手房成交明细
• 图表22：12城商品房库存及去化周期
• 图表23：12城各城市能级的库存去化周期
• 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表25：地产行业政策新闻汇总
• 图表26：上市公司动态
• 图表27：物管行业资讯
• 图表28：物管公司动态
• 图表29：A股地产PE-TTM
• 图表30：港股地产PE-TTM
• 图表31：港股物业股PE-TTM
• 图表32：覆盖公司估值情况