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保利物业2020年总结

核心内容

保利物业（06049.HK）作为一家具有央企背景的物业服务企业，在2020年实现了在管面积和营业收入的双增长，展现出强劲的发展势头。公司以“大物业时代的国家力量”为定位，致力于成为“大物业生态平台首席运营商”，并提出三大突破方向，强化企业核心能力。

主要观点

• 在管面积领先：2020年末，保利物业在管面积达3.8亿平方米，同比增长32.5%，位居行业首位。
• 业务结构优化：三大业务收入占比为61.6%（物业管理服务）、16.7%（非业主增值服务）、21.7%（社区增值服务），整体营收毛利率为18.7%，净利率为8.7%。
• 第三方拓展能力突出：2020年新增在管面积中，第三方贡献占比达74.7%，显示其外拓能力强劲。
• 社区增值服务快速增长：社区增值服务收入同比增长51.5%，达17.48亿元，其中美居服务和社区零售增长尤为显著，分别增长111%和223%。
• 公共服务领域布局深入：在公建物业方面，保利物业已覆盖城镇景区、教研物业、轨道交通等多个领域，形成“镇兴中国”服务品牌。
• 未来发展方向明确：公司提出三大突破（业态、地域、管理能力）和核心能力构建，推动业务多元化和区域扩张。

关键信息

一、规模与布局

• 在管面积：3.8亿平方米，同比增长32.5%。
• 公建物业面积：2亿平方米，占比52.9%。
• 合约面积：5.67亿平方米，合约在管比为1.49。
• 储备面积：1.87亿平方米，待转入项目规模可观。
• 城市分布：77%项目位于一二线城市，具备较强支付能力和增值服务能力。
• 业态分布：住宅物业（44.1%）、商业及写字楼（3%）、公共及其他物业（52.9%）。

二、业务增长亮点

• 物业管理服务收入：49.48亿元，同比增长28.7%。
• 非业主增值服务收入：13.41亿元，同比增长38.5%。
• 社区增值服务收入：17.48亿元，同比增长51.5%，其中美居服务增长111%，社区零售增长223%。
• 净利率提升：主要得益于银行利息收入增长904.4%，净利率达8.7%。

三、第三方拓展与合作

• 新增第三方项目：382个，对应合同总金额17.2亿元。
• 招投标模式：全年通过全委招投标模式签约第三方项目355个，其中千万以上项目占比近50%。
• 合作方：国资平台合作方超10家，2020年完成上市后首次收并购，收购华昌物业以增强西南区域竞争力。

四、未来三大突破方向

1. 业态突破：从住宅进入更多服务业态，覆盖城镇景区、教研物业、轨道交通等。
2. 地域突破：深耕区域基础上，扩大核心城市密度。
3. 管理能力突破：打造专业、协同、高效的内部管理体系，强化中台运营能力。

五、核心能力构建

• 基础业务管理能力：针对三大主力业态（住宅、商业、公共）进行标准管控和体系化建设。
• 增值服务生态能力：围绕三大业态构建增值服务生态圈，提供差异化服务，包括全周期增值体系、资产管理服务和5G产品体系。

公共服务战略

保利物业在2020年中国镇长论坛发布全新公共服务战略，包括：

• 5G+产品包：涵盖网格化治理、一体化市政服务、一站式城镇焕新、智慧化民生配套、定制化产业赋能。
• 四大样板工程：创业市集、银发广场、议事大厅、数字中心，分别满足产业发展、老人生活、共建共治共享、智慧化管理需求。
• 三大支撑体系：公共服务智库、中国镇长论坛、中国城镇治理5G发展联盟，保障产品与服务机制符合政策导向和政府需求。

发展目标

• 收入结构比例：保持物管收入、社区增值服务和非业主增值服务收入的6:3:1结构。
• 在管面积结构：将住宅与非住宅在管面积占比调整为3:7，推动公共服务领域高速发展。

结语

保利物业在规模和收入上处于行业上游，但综合毛利率、社区增值服务占比及盈利能力仍有提升空间。公司未来将结合国家战略，推进社会资源整合，打造“政府+企业”公共服务创新模式，实现更高质量的发展。