20210205-兴证国际证券-保利物业-06049.HK-综合实力领先的物管龙头公司_26页_3mb

保利物业（06049.HK）研究报告总结

核心内容

保利物业（06049.HK）是一家领先的物业管理公司，专注于住宅、商业及写字楼、公共及其他物业三大领域。公司背靠保利发展控股集团，拥有强大的关联方支持，同时积极拓展第三方市场和非业主增值服务。首次覆盖给予“买入”评级，目标价为82港元，较当前股价（56.2港元）有46%的潜在上涨空间。

主要观点

• 业务发展：公司已进入全国172个城市，管理面积超过3.168亿平方米，合同面积达4.932亿平方米，业务覆盖广泛。
• 服务品质：公司以高品质服务著称，住宅物业管理费处于行业较高水平，收缴率良好。
• 品牌战略：公司拥有多个物管品牌，如亲情和院、东方礼遇、星云企服、镇兴中国，覆盖住宅、商写、公服等不同业态。
• 外拓能力：公司通过市场化合作和收并购不断扩大业务规模，第三方项目占比持续上升。
• 增值服务：社区增值服务和非业主增值服务成为公司增长的新引擎，分别贡献35.5%和约80%的收入，发展潜力巨大。
• 财务表现：公司营收和利润快速增长，2019年营收达59.67亿元，同比增长41.1%；归母净利润达4.91亿元，同比增长49.7%。

关键信息

市场数据

财务指标（2019A - 2022E）

投资要点

• 首次覆盖“买入”评级：公司具备30%以上的内生年复合增长能力，拥有65亿元现金储备和强大的收并购实力，未来增长潜力大。
• 城市覆盖充足：截至2020年6月，公司已进入全国172个城市，管理面积超过3.168亿平方米。
• 增值服务潜力：社区增值服务贡献35.5%的收入，非业主增值服务占比约80%，增长迅速。
• 关联方支持：保利发展作为公司的重要关联方，为公司提供充足的项目储备和业务增长支持。
• 外拓能力提升：公司第三方项目占比提升，外拓项目中标数目稳步增长。

风险提示

• 业务扩张及收购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值服务拓展不及预期

估值分析

• 目标价：82港元
• 对应PE：2020年61倍，2021年43倍，2022年30倍
• 盈利预测：2020-2022年营收分别为77、106、142亿元，归母净利润分别为6.5、9.2、13.2亿元
• 增长空间：预计未来三年营收和利润均保持稳定增长，盈利能力逐步提升

业务布局

• 物业管理服务：主要收入来源，覆盖住宅、商写、公服等，收入占比63.5%（2020H1）
• 非业主增值服务：主要为案场协销服务，收入占比约80%，2019年收入达9.69亿元
• 社区增值服务：收入占比21.1%（2020H1），2019年收入达11.54亿元，同比增长85.2%

品牌与项目

• 物业管理品牌：亲情和院、东方礼遇、星云企服、镇兴中国
• 重点项目：
  • 住宅：金香槟、百合花园、江上明珠
  • 公服：学校、医院、政府办公楼、景区、特色小镇等
  • 商写：保利中誉广场、中科广场、参悦广场、保利克洛维广场等

财务表现

• 营收增长：2019年营收同比增长41.1%，2020H1同比增长27.6%
• 利润增长：归母净利润同比增长49.7%，2020H1同比增长32.4%
• 毛利率提升：从20.3%增长至21.7%
• 净利率提升：从8.2%增长至9.3%
• ROE提升：从9.7%增长至18.6%
• 现金流充足：2019年现金及现金等价物达62亿元

总结

保利物业凭借其强大的关联方支持、广泛的市场布局和优质的增值服务，展现出强劲的增长潜力。公司具备良好的财务表现和稳定的盈利能力，未来三年预计营收和利润均保持30%以上的年复合增长率。当前估值具备46%的上涨空间，分析师建议首次覆盖给予“买入”评级，目标价为82港元。