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保利物业2021年业绩总结

核心内容

保利物业（06049.HK）作为行业内第二家发布2021年业绩报告的央企物业企业，其在管面积和合约面积均实现显著增长，营业收入正式迈入百亿阵营，净利润同步提升，标志着企业在物业管理领域的持续扩张和盈利能力增强。

主要观点

• 业务规模快速扩张：截至2021年12月31日，保利物业在管面积达4.65亿平方米，同比增长85.2%；合约面积达6.56亿平方米，同比增长89.1%。
• 大物业战略加速落地：企业积极拓展第三方项目，其中60%来自第三方，推动市场化进程；同时，通过招投标方式新签约432个第三方项目，合同金额达19亿元，中标通知合同金额达26亿元，同比增长30%。
• 布局优质区域：保利物业聚焦一二线城市，覆盖重要经济带的三四线城市，新签约合同金额中，百大城市占比达79%；在管面积中，一二线城市占比超过82%，Top10城市平均住宅在管面积达980万平方米。
• 非住业态增长显著：非住物业在管面积增长至2.56亿平方米，商办板块收入同比增长40%，公共服务板块收入增速保持在74%以上。
• 组织架构与激励机制优化：2021年，保利物业创新激励机制，首次在央企中推出员工股权激励计划，提升组织活力；同时进行组织架构变革，实现市拓与运营分离，强化专业化运作。

关键信息

一、业务增长情况

• 营业收入：107.8亿元，同比增长34.2%。
• 净利润：8.71亿元，同比增长25.1%。
• 物业管理服务收入：66.7亿元，同比增长34.8%，占总收入的61.9%。
• 非业主增值服务收入：18.1亿元，同比增长35%。
• 社区增值服务收入：23.0亿元，同比增长31.6%。

二、在管面积与合约面积

• 在管面积：4.65亿平方米，同比增长85.2%。
• 合约面积：6.56亿平方米，同比增长89.1%。
• 第三方项目占比：在管面积中60%来自第三方，推动市场化进程。

三、区域与业态布局

• 区域布局：覆盖全国29个省、自治区及直辖市的196个城市，管理项目达1786个。
• 重点城市：Top10城市平均住宅在管面积达980万平方米。
• 非住业态：重点发展商业及写字楼、公共及其他物业，非住物业在管面积达2.56亿平方米。
• 公服业态：聚焦轨道交通、学校、景区三大核心业态，新签约公共服务合同金额达9.5亿元，占比超60%。

四、合资合作与战略拓展

• 合作平台：年内与14家国资平台达成合作，包括内蒙古鄂尔多斯市、四川省成都市、辽宁省沈阳市辽河经济开发区等。
• 收并购策略：管理层表示将考虑对公服细分业态、航空领域等优质标的进行收购。

五、盈利能力与成本控制

• 整体毛利率：18.68%，与2020年基本持平。
• 费用控制：管理费用率下降0.3%，通过数字化建设与内部管理优化实现。
• 应收账款周转率：因公服项目账期较长，整体下降，但企业表示财务风险可控。

六、组织变革与人才建设

• 激励机制：首次推出员工股权激励计划，持股比例不超过总股本的10%。
• 人才结构：扩充平台管理者、项目经理、项目铁三角、专业人才、校招生五支关键人才队伍。
• 人员流失率：一线人员流失率约30%，管理层稳定，2022年将引入多位高管。

未来展望

随着物业行业规模持续扩容，保利物业凭借龙头母公司背景和城市服务天然优势，有望进一步巩固行业地位。未来，企业将更加关注客户差异化需求，深化各细分业态布局，打造差异化竞争优势。

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