对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想”_56页_3mb

房地产行业集中供地政策分析总结

核心内容概览

本报告分析了2021年8月20日22个重点城市首批集中土地出让的情况，并对后续的二三批次集中土拍进行了“七点猜想”。整体来看，集中供地政策对土地市场产生了显著影响，改变了以往的供地模式，推动了土地市场的透明化管理。

主要观点

1. 市场表现

• 首批集中出让土地成交总价突破万亿，预计全年住宅土地出让金可达2.4万亿元。
• 土地成交面积和楼面均价均有所增长，整体市场热度不减，部分城市地价涨幅超过80%。
• 土地成交宗数达785宗，总建筑面积1.05亿平方米，平均溢价率15.3%，较2020年提升1.6个百分点。

2. 城市分化

• 地价上涨：近七成城市地价上涨，重庆和厦门涨幅超80%，而部分城市如长春、沈阳地价涨幅较低。
• 溢价率分化：45%的城市溢价率高于均值，主要受城市基本面、供地质量及限定竞得方式影响。
• 流拍率下降：多数城市流拍率下降，但长沙、济南、南京略有上升。

3. 政策影响

• 首批集中供地政策已落地，政策效果略低于预期，但预计二三批次土拍热度将有所下降。
• 未来政策将向“控实际地价”调整，包括限制地价、溢价率、优化“禁马甲”政策、加强全流程管控等。
• 租赁住房供应力度将加大，新房市场结构将逐步向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房、商业配套转变。

4. 房企表现

• 规模房企与国企：成为土地市场最大赢家，TOP30房企获地率高达39.7%，国企拿地占比达49%。
• 合作拿地：中小房企通过合作拿地提升获地概率，龙头房企仍具更强竞争力。
• 拿地行为：房企仍聚焦重点城市土拍，非重点城市仅关注长三角区域。

5. 盈利空间

• 首批集中土拍中，22城平均静态毛利率为34%，较去年下降8个百分点。
• 一线城市毛利率有保障（39%），强二线城市毛利率较低（23%），弱二线城市毛利率相对较高（38.6%）。
• 二梯队房企毛利率均衡度更高，整体利润率最高，三梯队房企利润率较低且不均衡。

关键信息

1. 政策背景

• 自然资源开发利用司发布《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》，要求重点城市实行“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

2. 市场特征

• 土地供应：重点城市集中供地时间为4月中旬至6月底，非重点城市供应节奏放缓。
• 地价与溢价：多数城市地价上涨，溢价率分化，部分城市因限价政策导致溢价率较低。
• 成交情况：广州最积极，首批成交面积占全年计划的54%；长春和沈阳仅占17%和1%。

3. 房企策略

• 龙头房企在重点城市和长三角区域布局较多，非重点城市以合作拿地为主。
• 二梯队房企在各能级城市的毛利率均衡度更高，三梯队房企则以强二线城市为主。

4. 盈利变化

• 限竞房项目减少，为房企利润空间提供一定保障。
• 部分城市如北京、广州、苏州取消限竞房，预计毛利率提升。

投资建议

• 开发板块：关注金地集团、万科A、保利地产、龙湖集团、佳兆业集团。
• 物业板块：关注碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。

风险提示

• 政策效果不及预期。
• 房地产调控持续升级。
• 销售超预期下行。
• 融资持续收紧。

图表与数据概览

• 首批集中出让土地成交总价达1.05万亿元，占上半年22城土地成交总价的79%。
• 22城住宅用地成交规划建面占百城比例近四成。
• 重点城市土地成交均价同比增长20.7%，是近三年最高涨幅。
• 非重点城市土地成交均价居高不下，但成交量和溢价率下降。

未来猜想

• 政策方向：未来土拍将更加严格控制地价和溢价率，优化竞拍规则，推动品质竞争。
• 行业趋势：行业利润空间有望改善，房企将更注重运营管理和产品力。
• 房企机会：中小企业获地概率提升，但龙头房企仍具综合优势。

结论

集中供地政策对房地产行业产生了深远影响，推动了土地市场的透明化和规范化。尽管首批政策效果未达预期，但后续批次预计热度将有所下降，行业利润空间有望改善。重点关注具备资金、市场研判、运营管理、产品力等综合实力的头部房企，同时留意政策调整对土地市场和房企盈利的影响。