20210520-安信证券-固定收益主题报告_首批集中供地观察_城市表现_房企行为与行业影响_9页_1mb

2021年首批集中供地观察总结

核心内容

2021年5月19日，22个试点城市中已有12城完成首批集中供地，涵盖城市包括杭州、无锡、深圳、广州、厦门、福州、重庆、北京、青岛、天津、沈阳和长春。本文分析了这些城市在土拍中的表现、TOP50房企的行为特征以及集中供地对行业的影响。

城市表现

南北分化显著

• 南方城市：7个南方城市表现较为活跃，其中厦门、重庆、杭州和深圳的土拍热度最高。
  • 厦门：平均溢价率最高，达33.4%，平均配建比例为9.6%。
  • 重庆：未设置最高限价、竞配建、摇号等规则，平均溢价率为28.0%，最高溢价率高达130.0%。
  • 杭州：平均自持或配建比例最高，为11.4%。
  • 深圳：平均自持或配建比例最高，为12.2%。
• 北方城市：除北京外，其他北方城市热度较低，流拍率较高。
  • 天津、长春、沈阳、青岛：流拍率分别为22.0%、22.0%、12.0%、3.2%。
  • 长春、青岛：平均溢价率仅为2.5%和1.1%，远低于南方城市。

北京表现

• 北京采用严格的土拍政策，控制地价和配建比例，平均溢价率7.6%。
• 有10宗地块触发“双限”（地价、配建比例上限），进入竞高标准住宅环节。

房企行为特征

区域选择更谨慎

• 热点城市：TOP50房企在无锡、厦门、杭州、深圳、广州等热点城市拿地占比超过70%。
• 非热点城市：如青岛、长春，TOP50房企拿地占比仅为18.8%和15.4%。
• 城市内部分化：如重庆主城区TOP50房企拿地占比为65.8%，而非主城区仅为29.2%。

房企类型差异明显

• 央企、国企：拿地参与率100%，平均每家拿地金额为80.2亿和66.7亿，显著高于民企的38.3亿。
• TOP10房企：拿地参与率为80%，平均每家拿地金额为206.4亿。
• TOP11-30房企：拿地参与率最高，为85%，平均每家拿地金额为76.8亿。

多模式合作缓解资金压力

1. 头部企业+中小国企合作：

   • 例如：融创+国贸、中海+国贸、华润+鲁商发展、万科+长春交投等。
   • 中海+国贸在厦门思明区地块成交价达92.3亿元。

2. “强强”联合：

   • 例如：金地+华润+保利、越秀+广州公交集团、首开+保利、北京城建+招商等。
   • 金地+华润+保利在朝阳区地块成交价达50.9亿元。

3. 中型民企+国企合作：

   • 例如：卓越+中交、卓越+首开、弘阳+招商等。
   • 卓越+中交联合体在北京共获3幅地块，总价达148.0亿元。

重城市深耕

• 深耕城市房企：在核心城市中表现更佳，如龙光、佳兆业在深圳，融信、滨江在杭州，越秀在广州。
• 新进入城市房企：极少出现，说明核心城市的竞争格局趋于固化。

集中供地对行业的影响

加剧房企分化

• 资金和资源：房企获取土地资源的能力与资金筹措、投拓、操盘、区域深耕等因素密切相关。
• 头部房企优势：在调控持续背景下，头部房企优势将更加明显。

改变业务模式

• 经营策略调整：房企需在核心城市追求规模和现金流，在非核心城市注重利润。
• 多元化拿地：土地端的高竞争将促使房企探索旧改、收并购、勾地等多元化的拿地方式。
• 资源储备重要性：前期已有资源储备的房企更具优势，需关注新拿地方式的进展和现金流稳定性。

风险提示

• 数据识别偏差：拿地企业的识别借助Wind全球企业库，可能存在偏差。
• 政策与市场变化：房地产调控可能超预期，影响土拍市场。

关键信息总结

• 土拍热度：南方城市整体表现优于北方城市，厦门、重庆、杭州、深圳为热度领先城市。
• 房企策略：TOP50房企更倾向于选择热点区域，且合作模式多样。
• 合作模式：包括头部企业+中小国企、强强联合、中型民企+国企三种。
• 行业影响：集中供地将加剧房企分化，推动业务模式调整和多元化拿地。

表格汇总

表1：首批完成集中供地的12城土地成交情况

表2：头部企业+中小国企合作拿地案例

表3：头部房企或区域优势房企合作拿地案例

表4：中型民企+国企合作拿地案例

表5：TOP50房企拿地金额分布

图表目录

• 图1：不同区域TOP50房企拿地金额占比差异较大（%）
• 图2：央企、地方国企在集中供地中参与更积极（亿元，%）
• 图3：TOP11-30房企在集中供地中参与率最高（亿元，%）

分析师声明

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