20220117-银河期货-12月房地产投资数据分析_投资回落_库存增加_销售下降_12页_1mb

2022年12月房地产投资数据分析总结

核心内容概述

2022年12月房地产投资数据继续回落，受新开工面积下降、前年高基数效应及政策调控影响。尽管部分政策出现调整和松动迹象，但整体市场仍面临销售疲软、库存增加及融资环境恶化等多重压力。

主要观点

• 房地产投资回落：12月房地产投资累计同比为4.4%，较前值6%明显回落，连续5个月下滑。
• 新开工面积负增长：新开工面积累计同比降至-11.4%，进入负增长阶段，占施工面积比率低于往年水平。
• 竣工面积增长放缓：竣工面积累计同比为11.2%，低于前值16.2%，但与新开工面积的差值缩小，或预示建安成本下降趋缓。
• 销售持续下滑：销售面积累计同比1.9%，较前值4.8%进一步回落；销售额累计同比4.8%，增速低于销售面积，显示销售不佳向一线及高端住宅转移。
• 房价指数下跌：百城住宅价格指数环比转跌，同比涨幅也出现回落，市场整体承压。
• 房地产资金来源紧张：房地产资金来源累计同比降至4.2%，主要依赖销售回流，但国内贷款和外资来源大幅下滑，自筹资金比重上升。
• 政策调整迹象：央行对商业银行理解错误的批评促使商业银行纠偏，中央经济工作会议强调“住房不炒”但支持合理住房需求，房地产政策或有松动。

关键信息

投资数据

• 固定资产投资累计同比：4.9%（前值5.2%）
• 房地产投资累计同比：4.4%（前值6%）
• 基本建设累计同比：0.4%（前值0.5%）
• 制造业投资累计同比：13.5%（前值13.7%）

开工与施工面积

• 新开工面积累计同比：-11.4%（前值-9.1%）
• 施工面积累计同比：5.2%（前值6.3%）
• 新开工面积占施工面积比率：20.4%（低于2020年24.2%和2019年25.4%）

销售情况

• 销售面积累计同比：1.9%（前值4.8%）
• 销售额累计同比：4.8%（前值8.5%）
• 期房销售累计同比：5%（前值7.7%）
• 现房销售累计同比：3.4%（前值4.3%）

库存状况

• 待售面积累计同比：2.4%（前值1.8%）
• 广义库存（新开工-销售）累计同比：-13.3%（前值-13.9%）

土地市场

• 土地成交价款累计同比：2.2%（前值4.5%）
• 土地购置面积累计同比：-15.5%（前值-12.3%）
• 土地购置费累计同比：-0.6%（前值-1.3%）
• 百城土地溢价率：2.97%（前值2.89%）

房地产资金来源

• 房地产资金来源累计同比：4.2%（前值7.2%）
• 个人按揭贷款累计同比：98%（前值9.8%）
• 定金和预收款累计同比：11%（前值17%）
• 国内贷款累计同比：-12.7%（前值-10.8%）
• 外资来源累计同比：-44.1%（受恒大事件影响）
• 自筹资金占比：32.53%（前值32.38%）
• 定金占比：36.76%（前值36.62%）

结论与展望

12月房地产数据整体表现疲软，投资、销售、开工及资金来源均出现不同程度的回落。尽管政策有所调整，但市场仍面临较大的下行压力。未来需关注政策执行效果、企业融资改善情况及市场信心恢复。

图表说明

• 图1：房地产投资与其他固定资产投资比较，显示房地产投资占比下降。
• 图2：基本建设相关财政支出，显示财政支出有所回升。
• 图3：土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较，反映土地购置费持续下滑。
• 图4：百城成交土地溢价率，显示溢价率探底回升。
• 图5：国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较，显示持续下跌。
• 图6：期现房累计同比比较，显示期房销售下滑更为明显。
• 图7：社会消费品零售总额等累计同比变化，显示房地产相关消费走弱。
• 图8：房地产资金来源累计同比比较，显示资金来源紧张。
• 图9：房地产资金来源比重变动，显示自筹资金比重上升，国内贷款占比降至历史低位。

联系方式

• 研究员：万一菁
• 期货从业证号：F3032357
• 投资咨询证号：Z0014329
• 电话：021-65789337
• 邮箱：wanyijing_qh@chinastock.com.cn
• 机构：银河期货有限公司 大宗商品研究所