20210915-银河期货-8月房地产投资数据分析_投资持续回落_销售加快回落_库存趋于增加_12页_1mb

8月房地产投资数据分析总结

核心内容

8月房地产投资累计同比继续出现高位回落，主要受土地购置费下降、新开工面积减少及基数效应等因素影响。房地产投资占固定资产投资比重保持在28%以上，但整体趋势偏弱，中短期呈现回落态势。

主要观点

• 房地产投资回落：8月房地产投资累计同比报10.9%，较前值12.7%明显回落，显示市场动能减弱。
• 土地市场持续低迷：土地成交价款和土地购置面积累计同比持续下跌，土地成交价款累计同比从7月的4%进一步回落，土地购置面积累计同比从-9.3%扩大至-10.2%。
• 土地购置费下降：土地购置费累计同比大幅下降，与拍卖土地的新政密切相关。
• 新开工面积负增长：新开工面积累计同比从-0.9%转为-3.2%，进入负增长阶段，且占施工面积比率低于往年水平。
• 竣工面积增长：竣工面积累计同比报26%，略高于前值，显示部分项目推进较快。
• 建安成本回落：新开工面积与竣工面积累计同比差值扩大，建安成本累计同比显著回落，对房地产投资形成拖累。
• 销售端高增但回落：销售面积累计同比15.9%，较前值21.5%有所回落；销售额累计同比22.8%，显示大城市高端住宅销售结构性向好。
• 待售面积与广义库存回升：待售面积累计增速报1.1%，广义库存累计同比从-22.4%回升至-19.1%，库存压力有所增加。
• 房地产资金来源结构变化：定金和预收款、个人按揭贷款占比仍高，但增速回落；国内贷款占比降至历史低位，自筹资金比重回升。

关键信息

投资数据

• 固定资产投资累计同比报8.9%，前值10.3%。
• 房地产投资累计同比报10.9%，前值12.7%。
• 基本建设累计同比报2.9%，前值4.6%。
• 制造业投资累计同比报15.7%，前值17.3%。

土地市场

• 土地成交价款累计同比持续下跌，8月报-6.2%。
• 土地购置面积累计同比报-10.2%，较前值-9.3%进一步下滑。
• 土地溢价率从7月的12.36%回落至5.29%。

施工与竣工

• 新开工面积累计同比报-3.2%，绝对值为135502万平米。
• 施工面积累计同比报8.4%，绝对值为909992万平米。
• 竣工面积累计同比报26%，绝对值为46739万平米。
• 新开工面积与竣工面积累计同比差值从-26.6%扩大至-29.2%。

销售数据

• 销售面积累计同比报15.9%，绝对值为114193万平米。
• 销售额累计同比报22.8%，绝对值为119047亿元。
• 大城市高端住宅销售结构性向好。

库存情况

• 待售面积累计增速报1.1%，绝对值为50580万平米。
• 广义库存累计同比报-19.1%，较前值-22.4%有所回升，显示库存压力增加。

资金来源

• 房地产资金来源累计同比报14.8%，前值18.2%。
• 定金和预收款占比从38.3%回落至31.3%。
• 个人按揭贷款占比从17%降至13.4%。
• 国内贷款占比降至12.59%，接近历史最低。
• 自筹资金占比从29.89%提升至30.35%。

财务风险

• 房地产企业资产负债率较高，面临一定的财务风险和负担。
• 银行首贷利率提升和房贷额度收紧，对房地产企业融资形成压力。

结论

8月房地产市场整体呈现投资回落、销售高增但累计同比放缓、库存回升的态势。土地市场持续低迷，新开工面积负增长，建安成本回落，对房地产投资构成显著压力。资金来源结构变化明显，自筹资金比重上升，但国内贷款和按揭贷款增速放缓，显示融资环境趋紧。房地产企业面临较大的财务风险，需警惕未来投资与销售的进一步波动。