20210816-银河期货-7月房地产数据分析_新开工面积累计同比转负_按揭贷款累计同比回落_10页_998kb

7月房地产数据分析总结

核心内容

2021年7月，中国房地产市场整体呈现回落态势，主要受土地购置费下降、新开工面积减少及基数效应影响。房地产投资累计同比继续高位回落，而制造业投资相对表现较好。销售端虽保持高增，但增速放缓，库存水平略有回升。房地产资金来源结构变化明显，自筹资金比重上升，按揭贷款占比下降，企业资产负债率偏高，财务风险加剧。

主要观点

• 房地产投资回落：7月房地产投资累计同比为12.7%，较6月的15%大幅回落，且低于制造业投资（17.3%）和基本建设投资（4.6%）。
• 土地购置费持续下降：土地成交价款和土地购置面积累计同比持续下跌，7月分别报-4.8%和-9.3%。跌幅虽逐月收敛，但总体仍处低位，且与土地拍卖新政密切相关。
• 新开工面积转负：7月新开工面积累计同比转为-0.9%，低于6月的3.8%，表明房地产开发活动进一步放缓。新开工面积占施工面积比率提升至13%，但与竣工面积的负向差值扩大至-26.6%，影响建安成本回升速度。
• 销售保持高增但增速放缓：7月销售面积累计同比为21.5%，销售额累计同比为30.7%，仍高于往年水平，但增速较前值有所回落。大城市高端住宅销售结构性向好。
• 库存水平回升：待售面积累计增速为0.3%，广义库存增速为-22.4%，库存略有回升，但销售仍相对较强。
• 房地产资金来源结构变化：房地产开发资金来源累计同比报18.2%，较6月的23.5%明显回落。按揭贷款和定金占比仍高，但增速放缓；国内贷款占比降至历史最低，自筹资金比重上升。

关键信息

投资数据

土地市场

• 土地成交价款累计同比：7月为-4.8%，6月为-5.7%，5月为-20.5%。
• 土地购置面积累计同比：7月为-9.3%，6月为-11.8%。
• 土地溢价率：7月为12.36%，较6月的8.13%回升，但仍低于5月的12.9%。

开工与竣工

• 新开工面积累计同比：-0.9%，前值为3.8%。
• 竣工面积累计同比：25.7%，与前值持平。
• 新开工面积占施工面积比率：13%，高于前值12%。
• 新开工与竣工面积差值：-26.6%，较前值-21.9%扩大。

销售情况

• 销售面积累计同比：21.5%，前值为27.7%。
• 销售额累计同比：30.7%，前值为38.9%。
• 待售面积累计增速：0.3%，前值为0%。
• 广义库存增速：-22.4%，前值为-23.9%。

资金来源

• 房地产资金来源累计同比：18.2%，前值为23.5%。
• 个人按揭贷款占比：15.93%，前值为15.89%。
• 定金占比：38.16%，5月达历史最高39%。
• 国内贷款占比：12.95%，为历史最低。
• 自筹资金占比：29.89%，较上月提升0.59个百分点。

总结

7月房地产市场整体呈现回落趋势，投资增速放缓，土地购置费持续下降，新开工面积转负，资金来源结构变化明显，按揭贷款和定金占比下降，自筹资金比重上升。尽管销售保持高增，但增速回落，库存水平略有回升，反映出市场供需关系趋于平衡。房地产企业资产负债率较高，财务风险增加，需关注后续政策对市场的影响。