20160926-信达证券-华夏幸福-600340.SH-深度报告_模式制胜_引领产业升级_24页_1mb

报告摘要

华夏幸福（600340.sh）深度报告总结

核心内容概览

华夏幸福基业股份有限公司是一家专注于产业新城开发的房地产企业，其商业模式以政府和社会资本合作（PPP）为核心，结合土地一级开发、基础设施建设、招商引资、园区运营等环节，形成了独特的产业新城开发模式。公司自2002年启动首个产业新城项目以来，已成功复制至多个地区，并在京津冀和长三角地区拥有广泛的项目布局。公司通过产业聚焦，推进有质量的城镇化，具有较高的盈利能力和增长潜力。

主要观点与关键信息

1. 业务模式与战略布局

园区开发模式：公司以PPP模式为核心，与政府合作开发产业园区，通过统一规划、招商引资和园区运营实现盈利。
异地复制：自2014年起，公司开始大规模异地复制成功经验，目前已有约42个园区开发项目。
产业新城：公司从产业园区逐步发展为产业新城，注重产业集聚与协同发展，提高区域经济价值。
全球布局：公司在“一带一路”战略推动下，积极拓展海外市场，在印尼、越南、美国等设立机构，布局海外产业新城项目。

2. 业务结构与盈利能力

主要业务：产业发展服务、土地基建及物业管理、园区住宅及城市地产开发。
盈利结构：
- 产业发展服务：高毛利率（2015年为95.01%），2016年占总收入16.65%。
- 园区住宅开发：占总收入53.31%，毛利率为30.46%，具有低开发成本与高周转率。
- 土地基建及物业管理：占总收入0.10%，毛利率为40.79%，但营收占比较小。
盈利能力：
- 2015年净资产收益率（ROE）为35.49%。
- 2016年预计ROE为32.27%，但公司通过高毛利业务结算将带动整体毛利率提升。

3. 盈利预测与估值

盈利预测：
- 2016年EPS为2.17元，2017年为2.76元，2018年为3.54元。
- 2016年预计营业总收入为481亿元，净利润为64亿元。
估值：
- 采用分部估值法，产业发展服务业务基准PE为0.6至0.8倍，土地基建及物业为0.6至0.8倍，住宅开发为1倍。
- 估值区间为42.32元至50.96元，对应2016年9月23日收盘价28.89元，PE分别为13倍、10倍、8倍。
投资评级：首次覆盖给予“买入”评级，公司未来增长潜力较大。

4. 股价催化剂

PPP模式推广：PPP模式在全国铺开，推动公司业务发展。
入驻企业经营良好：园区内企业经营状况良好，带动公司业绩提升。
住宅销售火爆：京津冀、长三角地区的住宅销售情况良好，带动公司营收增长。

5. 风险因素

政策变动风险：房地产政策收紧可能影响住宅开发业务。
高杠杆风险：公司杠杆率略高于行业平均水平，带来一定的偿债压力。
海外不确定性：海外业务存在经营不确定性，需关注政策和市场变化。

项目进展与区域布局

京津冀地区

项目布局：公司在京津冀地区拥有近20个产业新城项目，其中固安、廊坊、大厂等地项目进展显著。
政策支持：京津冀一体化政策推动区域发展，公司项目受益于政策红利，如新机场建设带来的京南发展机遇。
业绩表现：2015年环京地区商品住宅销售面积超过1500万平方米，销售额达1143亿元。

长三角地区

项目布局：公司在嘉善、无锡等地推进产业新城建设。
发展优势：长三角地区经济活跃，住宅销售情况良好，带动公司收益。

其他地区

国内其他区域：公司业务覆盖河北、江苏、安徽、四川、湖北等地。
海外布局：公司在印尼、越南、泰国、缅甸、美国、埃及等国家设有常驻机构，拓展海外产业新城项目。

公司竞争优势

1. 商业模式独特

公司商业模式具有较高的准入门槛，通过政府合作、统一规划、招商引资等方式实现园区开发。
公司通过产业聚焦与协同发展，提高园区运营效率和收益。

2. 招商团队强大

公司拥有1200多人的招商团队，具备丰富的客户资源和广泛的营销网络。
通过圈层招商、大客户、大数据等手段，吸引优质企业入驻园区。

3. 先发优势与规模效应

公司在固安等项目上积累了丰富的开发经验，形成先发优势。
产业新城项目具有规模效应，协同效应显著，提高整体收益。

4. 产业聚焦与创新

公司注重高新技术产业的孵化与集群发展，如生物医药、航天、电子商务等。
积极推进与清华大学等高校的产学研合作，推动创新发展。

财务分析

盈利能力

ROE：2015年为35.49%，2016年预计为32.27%，但随着高毛利业务结算，预计未来盈利能力将进一步增强。
毛利率：公司综合毛利率预计从2016年的36.01%逐步提升至37.36%。
销售利润率：2016年H为21.90%，显著高于行业平均水平。

偿债能力

短期偿债能力：公司货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）较高，达256.76%。
资产负债率：公司资产负债率较高，2016年为84.60%，但公司拥有较多现金储备，短期偿债压力不大。
长期偿债压力：公司长债压力较大，需关注杠杆率和融资成本。

收益确定性

预收账款：2015年预收账款占营业收入的比重为175.44%，显示公司未来业绩具有较高确定性。

总结

华夏幸福凭借独特的产业新城开发模式、强大的招商能力、广泛的区域布局和高毛利业务的持续增长，展现出较强的盈利能力和增长潜力。公司未来在京津冀和长三角地区将继续受益于政策红利，同时拓展海外市场，实现全球化发展。尽管面临政策变动、高杠杆和海外不确定性等风险，但其商业模式和产业聚焦战略为其长期发展提供了坚实保障。首次覆盖给予“买入”评级，公司有望在未来几年实现业绩稳步增长。

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