20130624-新时代证券-华夏幸福-600340.SH-中国领先的园区综合开发服务商_13页_1mb

华夏幸福 (600340) 上市公司深度研究报告总结

核心内容

华夏幸福是一家中国领先的园区综合开发服务商，专注于产业新城模式的开发与运营。该模式以产业发展与城市建设的良性互动为核心，通过产业培育、园区地产开发和多元化服务实现盈利。公司凭借在产业园区开发领域的丰富经验，形成了独特的竞争优势，并在2013年实现了显著的业绩增长。

主要观点

• 产业新城模式：公司以产业带动城市发展，通过产业服务与地产开发相结合的方式，实现区域经济的升级与自身收益的增长。
• 市场前景：北京周边园区如固安、大厂、香河等受益于北京楼市需求外溢及新机场带来的区域发展机会，预计2013年销售额将突破290亿元。
• 盈利预测：2013年公司预计实现营业收入182.3亿元，净利润24.7亿元，同比增长31.77%。2014-2015年，公司EPS分别预计为3.50元和4.53元，显示其未来增长潜力。
• 投资建议：基于公司模式的可持续性和市场前景，分析师首次给予“买入”评级，认为公司产业新城模式具有异地复制的可能性。

关键信息

一、公司经营模式的核心是产、城良性互动

• 公司战略聚焦于大城市郊区化带来的投资机遇，通过与地方政府合作，全面介入园区开发，实现区域产业升级和城市开发的良性互动。
• 盈利模式由产业服务收入和园区地产开发两部分组成，能够从财税收入、GDP、就业等多个维度获取收益。

二、公司园区综合开发领域具备先发优势

• 产业规划设计能力：拥有40多人的专业研究团队，并与麦肯锡、IBM等国际咨询机构合作，保证项目规划的高水平。
• 招商引资能力：具备强大的招商团队，能够吸引大型央企和民企入驻园区，推动产业发展。
• 全产业链介入优势：公司能够参与园区的基础设施建设、土地整理、产业发展服务和房地产开发，形成完整的产业链条。

三、2013年销售有望维持快速增长

• 北京片区：北京楼市需求外溢，使得固安、大厂、香河等园区的房地产项目具备较强的市场吸引力。
• 新机场因素：固安园区与新机场相邻，受益于“临空经济”的发展，带动销售增长。
• 销售额预测：2013年公司房地产推盘货值约为326亿元，销售收入预计超过250亿元，加上园区结算收入42亿元，全年整体销售收入有望突破290亿元，同比增长38.5%。

四、2013年业绩增长无忧，异地园区决胜未来

• 园区相关业务收入：预计2013年园区相关业务收入达42亿元，其中产业发展服务收入增长较快。
• 房地产结算资源：2013年计划竣工面积284万平米，结算面积预计212.7万平米，同比增长90%。
• 异地园区发展：公司自2011年起在环上海、沈阳等地拓展园区项目，预计2014-2015年异地园区将规模化贡献利润，带动业绩进一步提升。
• 首次“买入”评级：分析师认为公司产业新城模式符合中国城镇化和产业化趋势，未来增长潜力大，首次给予“买入”评级。

五、风险提示

• 房地产市场政策调控：政策变化可能影响销售表现。
• 宏观经济波动：可能对园区招商及投资进度产生不利影响。
• 结转低于预期：结算收入可能因市场因素低于预测值。

财务预测

投资评级与估值

股票表现

财务比率分析

总结

华夏幸福凭借其独特的产业新城模式，在园区综合开发领域建立了显著的先发优势。公司通过产业培育与城市建设的良性互动，实现了稳定的业绩增长，并在2013年有望实现销售额突破290亿元。随着异地园区的逐步成熟，公司未来业绩增长潜力巨大。分析师基于其模式的可持续性和市场前景，首次给予“买入”评级，认为其未来增长可期。然而，公司仍需关注房地产政策调控、宏观经济波动和结算收入不及预期等风险因素。