保利投顾研究院-泉州市区2020年市场年报-2021.1-44页_16mb

《泉州2020年年度市场报告》总结

核心内容概览

2020年泉州房地产市场在宏观经济复苏和政策调控下保持稳定发展态势。全球疫情形势复杂，但中国因防疫有效成为唯一实现正增长的经济体，泉州作为准万亿俱乐部城市，土地财政依赖度较低，市场结构逐步分化。2021年，中央继续推进房地产市场平稳健康发展，政策基调维持“有保有压”，都市圈建设仍为利好，同时“三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛。

主要观点

1. 宏观环境

• 全球经济：疫苗研发加快，但全球经济修复速度仍具不确定性。
• 国内经济：经济复苏加快，构建双循环发展格局，房地产和基建成为经济恢复的重要抓手。
• 货币金融政策：中性趋紧，宏观杠杆率上升，政策关注风险防范。

2. 房地产政策

• 政策基调：转向中性偏紧，对房地产金融风险关注度提升。
• 需求侧改革：保刚需、促进住房消费健康发展。
• 调控方向：限购限贷收紧，限价限售升级，加大刚需房源比例。

3. 泉州市场表现

• 政策调控：自2017年起实行“五限”政策，2020年政策环境有所放宽，但总体仍偏紧。
• 市场热度：市区热度高企，虹吸周边需求，但供地紧缩，导致一房难求。
• 区域分化：台商区和洛江区成为市场主力，成交量和市占率均有所提升。
• 库存结构：台商区库存量最大，但结构分化明显，80-90m²及120-140m²产品竞争激烈。

4. 2021年展望

• 政策方向：继续“房住不炒”，推动房地产与金融、实体经济均衡发展。
• 市场趋势：市区摇号政策或进一步收紧，限价政策或有定向宽松。
• 区域发展：台洛双区市占率有望反超市区，成为未来增长主力。
• 房企表现：本土和闽系房企表现强势，源昌地产为年度最大赢家。

关键信息汇总

1. 经济与市场背景

• 2020年前三季度GDP增长1.5%，经济基本面向好。
• 社会消费品零售总额同比下降2.5%，但房地产开发投资增长2.3%。
• 出口增长2.2%，带动经济复苏。

2. 土地市场

• 土地财政依赖度：仅0.7，相对较低。
• 供地情况：市区供地紧缩，台商区和洛江区供地量增加，但远郊地块流拍。
• 土拍情况：2020年共成交15幅地块，其中台商区成交面积最大，但楼面价较低。

3. 房地产市场

• 成交规模：全年成交面积179.29万m²，成交量小幅下滑，但均价上涨。
• 板块表现：
  • 市区三区：成交占比51%，但供应不足，市占率连续三年下滑。
  • 台洛双区：成交占比49%，成为市场主力，尤其是台商区。
• 库存情况：全市库存354万m²，出清周期约2年，台商区库存最多，结构分化明显。
• 房企表现：
  • 源昌地产、南益地产、东海开发、世茂集团为Top4。
  • 源昌江南城以21.3万m²成交面积居首，成为年度最大赢家。

4. 政策趋势

• 限购：本市户籍需落户满一年，非本市户籍需满足纳税、社保或居住证条件。
• 限售：2017年11月后，非泉州户籍家庭购房须满5年后方可转让。
• 限贷：首付比例严格，公积金提取受限，首付比例维持30%。
• 限价：五大板块限价齐突破，城东涨幅最大，台商区涨幅14%。
• 摇号保刚需：市区三区继续执行摇号政策，但刚需认定标准收紧。

5. 市政与交通

• 交通建设：台商区泉东大道鹰高山隧道贯通，泉厦漳城市联盟路泉州段通车，提升区域价值。
• 城际铁路：R1线计划2021年开工，连接泉州、厦门、漳州核心区域，促进协调发展。

总结

2020年泉州房地产市场在宏观政策与区域调控的双重影响下保持稳定发展，经济复苏带动市场热度回升，但政策收紧和供地结构变化使市场逐步分化。台商区和洛江区成为主要增长区域，而市区三区则因供地紧缩和摇号政策继续维持高热度。2021年，政策将延续“有保有压”，调控重点转向防范金融风险和保障刚需。在这一背景下，台洛双区有望成为市场主力，而市区供应有限，需求外溢趋势明显。本土房企与闽系房企表现强势，外来品牌房企则在布局与储备上更具优势。整体来看，泉州房地产市场正朝着更加健康、均衡的方向发展。