成都市房地产2017年市场年报_110页-8mb

成都市房地产2017年市场年报总结

核心内容概览

本报告分析了成都市房地产市场在宏观经济、金融环境、政策调控及市场表现等方面的综合情况，指出房地产市场正经历下行周期，政策调控持续加强，土地市场保持火热，市场分化明显，租赁及人才住房政策逐步推进，商品住宅价格持续攀升。

主要观点与关键信息

一、宏观经济与市场表现

• 经济结构优化：经济增速虽呈下行趋势，但第三产业占比稳步提升，经济质量提高，对强刺激政策容忍度上升。
• 消费主导增长：最终消费支出占GDP比重超过60%，房地产投资占固定资产投资比重震荡下行，市场逐步摆脱投资驱动。
• 房地产下行周期：全国房地产投资与销售仍处于下行周期，房贷利率上行对市场形成制约。
• 市场周期分化：一线城市调控压力向三四线城市蔓延，市场热度分级回落，不同层级城市表现差异明显。
• 市场惯性支撑：尽管市场整体下行，但短期内成交“惯性”仍支撑市场，预计2018年上半年成交量仍有一定支撑。

二、金融环境与政策调控

• 货币政策趋紧：货币宽松程度降至近五年最低，实际利率仍为负，未来可能因通胀上行而被迫上调名义利率。
• 政策双支柱框架：货币政策与宏观审慎政策结合，差别化调控政策延续，抑制投机，支持刚需。
• 限购升级：限购区域扩大至二手房，限购条件更加严格，对投资性客户形成限制。
• 落户政策松绑：本科以上学历毕业生可直接落户，变相突破限购，支持刚需客户。
• 限贷与限转政策：二套房首付比例提高至70%，新建住宅需取得不动产证满三年后方可转让，抑制短期投机。

三、土地市场动态

• 土地成交楼面价高位回落：2017年上半年楼面价暴涨，下半年集中推地导致楼面价回落。
• 土地供应以住宅为主：2017年住宅及住兼商用地供应占比达61.71%，远郊土地供应面积大幅减少，导致楼面地价跳涨。
• 天府新区供应最集中：天府新区土地供应面积最大，成为房企拿地热点区域。
• 土地出让金增长：2017年土地出让金达1222.03亿元，近郊首次超过主城。
• 未来供应趋势：土地供应逐年上升，但容积率下调导致可建物业减少。

四、人才公寓与租赁住房

• 人才公寓供应加速：2017年共成交20宗人才公寓地块，主要由国企开发商竞得，面积集中在60-90㎡，对中低端市场冲击较大。
• 租赁住房集中供应：2017年共成交17宗租赁住房地块，主要分布在主城及天府新区，成交溢价普遍较高。
• 租赁市场以市场化为主：公共租赁住房短期集中供应，未来将逐步减少，市场仍以市场化租赁住房为主导。

五、商品住宅市场

• 成交均价持续上涨：近五年商品住宅成交均价稳步上行，2017年达到8576元/㎡。
• 主城市场供应紧缺：主城住宅库存创新低，均价最高，去化周期短。
• 近郊市场供不应求：近郊成交均价持续攀升，存销比震荡下行，市场急需补库存。
• 远郊市场均价暴涨：受主城、近郊限购政策影响，远郊均价上涨至5702元/㎡，去化周期稳定。
• 区域结构分化：龙泉驿区、温江区、郫都区为供销主力，天府新区去化压力较大。

市场趋势与机遇

• 市场小年预期：2018年房地产市场或为“小年”，政策与金融环境将延续调控趋势。
• 市场机遇：政策对三四线城市支持力度加大，区域市场仍有发展潜力，同时租赁及人才住房政策为市场提供新机遇。

总结

成都市房地产市场在2017年经历多重调控与金融环境变化，呈现以下特点：

• 经济与政策：经济结构优化，政策调控趋严，抑制投机，支持刚需。
• 市场分化：各层级市场表现分化，主城、近郊、远郊市场各有特点。
• 土地市场：土地供应以住宅为主，天府新区为热点区域，土地出让金稳步增长。
• 人才与租赁：人才公寓及租赁住房政策逐步推进，为市场注入新活力。
• 商品住宅：均价持续上涨，库存低位，市场供需关系紧张。

整体来看，2017年成都市房地产市场进入调整期，政策与市场调控双管齐下，市场呈现分化与转型态势。