保利投顾研究院-漳州2020年市场年报-2021.1-46页_4mb

漳州2020年房地产市场总结

核心内容

漳州2020年房地产市场在宏观经济复苏和政策调控下保持稳定发展，政策环境相对宽松，但行业政策逐渐转向中性偏紧，关注房地产金融风险。市场呈现“量涨价稳”的趋势，部分区域如高新区因低价项目入市，价格小幅下降，但整体成交量上涨。碧湖板块成为市场主力，特房锦绣碧湖项目占据成交面积首位，而高新区则因新兴规划和低价项目迅速崛起。

主要观点

国内宏观环境

• 中国经济复苏加快，成为唯一实现正增长的经济体，对全球资金吸引力增强。
• 房地产和基建成为经济恢复的重要抓手，开发投资和固定资产投资均实现正增长。
• “三道红线”政策持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛。

中央政策基调

• 2021年中央将从需求侧改革促进房地产市场平稳健康发展。
• 行业政策维持“有保有压”，都市圈建设持续利好。
• 房地产金融风险关注度提升，政策趋紧。

地方政策趋势

• 漳州延续“三不涨”政策，政策相对中性，无限购限售。
• 限价政策有所放宽，部分项目突破限价。
• 高新区因低价项目入市，成为刚需主力市场。

房地产金融环境

• 融资环境趋紧，房企发债总量和土拍溢价率均下降。
• 部分热点城市或有限贷升级风险，居民端金融环境保持平稳。

关键信息

一级市场

• 2020年漳州市区成交11宗宅地，总建面约132万m²，平均楼面价5677元/m²，平均溢价率11%。
• 成交主要集中在龙文区，占比约67%，其中碧湖板块成为焦点，成交均价1.8万/m²。
• 土拍方式多样化，多数地块以低价成交，带回购地块受追捧。

二级市场

• 2020年全市商品住宅成交107万m²，环比上涨14%，均价下降4%。
• 龙文区市占过半，供应下降但成交量上涨，碧湖板块成为改善型需求的主要集中地。
• 高新区首次有项目入市，联发君领壹号和欣隆盛世江南成为热销项目，均价在1万左右。

板块分析

• 城东板块：政府重点规划区域，库存及容量高位，竞争压力大。
• 碧湖板块：主力成交区间为200-300万，特房锦绣碧湖项目占据主导，市占11%。
• 城西板块：成交集中在100-200万，面积段110-130m²，整体竞争激烈。
• 高新区：新兴板块，低价项目入市带动刚需，市场热度持续攀升。
• 中心城区：项目较多，但新项目较少，库存较高，竞争压力与机会并存。

房企表现

• 建发房产：成交金额和面积均位居首位，项目分布广泛，去化流速较好。
• 特房集团：深耕碧湖板块，特房锦绣碧湖项目市占11%，是市场主力。
• 联发集团：在高新区和城东板块均有项目入市，表现强劲。
• 碧桂园：在高新区和芗城区均有项目成交，表现稳定。

房企联合开发

• 联合开发成为趋势，如建发文昌府、阳光城大唐翡丽印象等项目。
• 通过合作增强抗风险能力，提升项目品质和市场竞争力。

户型变化

• 改善型户型需求上升，140m² 3+1房户型受到市场热捧。
• 碧湖板块项目逐渐去化完毕，高新区项目成为新主力。

2021年展望

• 政策将延续“三不涨”限价政策，调控手段包括人才补贴、消费补贴、土地政策和保障房。
• 市场预计量涨价跌，成交量将维持在100万m²左右，价格小幅回落。
• 高新区蓝田板块崛起，但城东板块仍是主力热门板块。
• 项目开发将继续以价格和品质为导向，市场进入全面分销时代，竞争将更加激烈。

结论

漳州2020年房地产市场在政策调控和市场需求的双重影响下，呈现“量涨价稳”的态势。碧湖板块领跑市场，高新区因低价项目入市成为刚需主力。2021年，政策将继续宽松，但对房地产金融风险的关注度提升，市场预计保持稳定，成交量企稳，价格小幅回落。整体来看，漳州房地产市场在政策支持和市场调整中持续发展，各板块竞争加剧，房企需加强产品创新和市场定位。