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2020年第三季度房地产市场总结

核心内容概览

2020年第三季度，中国房地产市场在政策调控、融资管理、市场表现及区域发展等方面呈现出多元化的发展态势。整体来看，政策持续收紧，市场趋于平稳，融资环境趋严，同时部分城市在人才引进、住房保障等方面积极作为。

一、政策背景

1. 房地产长效机制：坚持“房住不炒”定位，推进房地产调控长效机制，确保市场平稳健康发展。

2. 政策调控目标：下半年经济目标强调“六稳”和“六保”，推动经济高质量发展，房地产政策继续以稳定为主。

3. 政策落实措施：

   • 全面落实城市政府主体责任，快速反应市场问题。
   • 实施房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场。
   • 加强市场监测，精准分析市场形势。
   • 建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开土地储备及建设进展。
   • 发挥财税政策作用，调节住房需求。
   • 持续整治房地产市场乱象，依法查处违法违规行为。
   • 推进住房保障，因地制宜开展老旧小区和棚户区改造，解决新市民和年轻人住房问题。

4. 政策实施方向：

   • 各城市因地制宜出台调控政策，包括限购、限售、首付比例调整等。
   • 强化对离异家庭购房的限制，防止政策漏洞。
   • 推动区域发展战略，如长三角、珠三角一体化，加强社保互认、公积金一体化、人才资格互认等。

二、房地产融资“三条红线”

• 标准：
  • 剔除预收款后的资产负债率 > 70%
  • 净负债率 > 100%
  • 现金短债比 < 1倍
• 政策影响：
  • 房企债务规模受限，新增融资增长受限。
  • 企业需加快存货去化，通过合作开放、引入战略投资者等方式缓解资金压力。
  • 部分房企“踩线”明显，如碧桂园、中国恒大、融创中国等，需严格控制债务规模。

三、房地产市场表现

1. 土地市场

• 土地购置面积：1-8月全国土地购置面积11947万平方米，同比下降2.4%。
• 土地成交价款：1-8月土地成交价款7088亿元，同比增长11.2%。
• 土地出让金：1-9月，9城土地出让金破千亿，除武汉外，其他城市同比上涨。
• 土地出让面积：重庆土地成交建设面积约3600万平方米，乌鲁木齐同比涨幅达3.8倍。

2. 新房市场

• 开发投资：1-8月全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%。
• 房屋新开工面积：1-8月全国房屋新开工面积139917万平方米，同比下降3.6%。
• 商品房销售：
  • 销售面积：1-8月全国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。
  • 销售额：1-8月全国商品房销售额96943亿元，同比增长1.6%，为年内首次转正。
• 住宅销售：
  • 销售面积：同比下降2.5%。
  • 销售额：同比增长4.1%。
• 待售面积：8月末商品房待售面积50052万平方米，环比减少639万平方米。
• 购房者信心：
  • 前三季度信心指数总体上涨，8月达到111.7，9月略有回落。
  • 55.1%的购房者认为政府会继续调控抑制房价上涨。
  • 48.3%的购房者认为今年楼市成交量同比将上涨。
• 新房访问热度：3-9月新房访问热度保持高位，6月后同比涨幅均超20%。

四、二手房市场

• 访问热度：4-9月二手房访问热度同比均上涨，5月涨幅达12.6%。
• 找房热度：三季度一线城市中，上海、北京二手房找房热度领先；新一线城市中，成都、重庆、长沙等城市涨幅超8%。
• 挂牌价格：
  • 一线城市中，北上深二手房挂牌价格均破5万元/平方米，其中上海、深圳同比上涨。
  • 新一线城市中，南京、杭州挂牌价格领先，苏州价格同比明显上涨。
• 户型偏好：3居室和2居室最受关注，总占比近八成。
• 面积偏好：小面积房源关注度略有下降，120平方米以上房源占比有所上升。
• 价格段偏好：总价百万以下的二手房关注度回升，9月占比接近50%。
• 经纪人信心：信心指数整体平稳，除2月外均保持在100以上。

五、租房市场

• 新增供应量：三季度重点19城租房新增供应量同比下跌17.9%。
• 访问热度：除1-2月受疫情影响外，其余月份租房访问热度保持高位。
• 租金均价：
  • 重点19城平均租金41.1元/m²·月，同比下降0.4%。
  • 一线城市中，上海租金同比持平，其余三城租金下跌。
  • 新一线城市中，杭州租金52.7元/m²·月，南京、武汉、天津租金超过40元/m²·月。
• 区域表现：环广深地区租金涨幅明显，佛山、惠州高于深圳。

六、未来展望

• 市场趋势：全国房地产销售金额预计在四季度继续增长，或创历史新高。
• 区域发展：一线城市继续推进人才引进政策，如上海新增多所高校直接落户资格。
• 政策导向：房地产政策仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为核心，调控手段持续细化，市场整体趋于平稳。

七、报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院，基于市场公开信息、网站监测数据及历史大数据。
• 版权与免责：报告内容受法律保护，未经授权不得复制、改编或引用。报告观点基于数据和行业经验，不承担法律责任。

八、报告编制人员

• 分院院长：张波
• 资深分析师：代金玲