保利投顾研究院-莆田2020年市场报告-2021.1-49页_8mb

莆田2020年年度市场报告总结

核心内容概览

《莆田2020年年度市场报告》分析了莆田市房地产市场在2020年的表现，结合宏观经济、政策调控及市场供需变化，总结了市场发展趋势和未来展望。报告指出，2020年莆田房地产市场呈现“前松后紧”的趋势，整体市场稳定，政策调控持续强化，精装房成为市场新趋势，同时，随着“十四五”规划的推进，都市圈建设对市场有持续利好。

主要观点

宏观环境

• 全球经济预期好转，疫苗进程影响修复速度，中国因防疫成效成为唯一正增长经济体。
• 国内经济复苏加快，房地产和基建成为经济恢复的重要抓手。
• 货币政策由宽松转向中性，关注宏观杠杆率和金融风险防范。
• 中央政策转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升。

地产金融

• “三道红线”政策持续影响高杠杆房企，限制银行新增涉房贷款至30%，信托融资规模压降20%。
• 居民房贷环境趋收敛，热点城市或有限贷升级风险。
• 2021年政策将延续“有保有压”，推进都市圈建设，促进房地产市场平稳发展。

莆田市场表现

• 2020年莆田市生产总值达2700亿元，增幅3%。
• 全市房地产市场呈现“前松后紧”的趋势，政策环境趋于严格。
• 莆田土地财政依赖度达到152%，财政收入主要依赖土地出让。
• 房企分化明显，建发、保利、正荣为市场主力，其他房企则相对弱势。

关键信息

政策调控

• 土拍政策：以招拍挂为主，部分城区采用“限地价+控房价+公证摇号”方式，部分地块限价明确。
• 商品房预售许可条件：需满足土地出让金、施工许可、资金投入等条件。
• 限购限贷：不限购，首套房首付30%，二套房首付30%或40%，三套以上首付100%。
• 限价政策：全市多层最高单价不超过3万元/㎡，高层不超过均价15%。
• 精装新政：装修价款以套内建筑面积计价，样板房保留至交房后三个月，不得委托第三方签订装修合同，鼓励菜单式装修。

市政发展

• 秀屿高铁南片区：建设多所学校，提升片区教育配套，提高地缘吸引力。
• 大唐5G东南产业基地：落户城厢区，推进新型基础设施建设，助力电子信息产业发展。
• 莆田学院新校区：投入使用，带动周边生活配套发展。

市场走势

• 一级市场：供地集中于城厢、荔城，秀屿出地规模大但成交少，成交楼面价高企，部分地块溢价率高。
• 二级市场：成交量环比下降1成，但部分高性价比项目去化率高，秀屿板块升温明显。
• 库存情况：全市在售库存约170.3万㎡，隐性库存达311.9万㎡，总去化周期约9.88个月。
• 房企表现：建发系以高流速、低库存位居榜首，保利以土储足、流速快排名第二，正荣则以拿地动工周期短排名第三。

市场格局

• 中心、城南、城东、城北：四大板块粘性强，城北成为首改主力，城南、城东、城北改善客群轮动。
• 涵江、秀屿、黄石：远郊板块独立性强，购房群体以地缘为主，库存压力大。
• 精装房趋势：市区毛坯逐步退市，精装房市占率提高，部分项目精装交付不尽人意，政策规范市场。

总结

2020年莆田房地产市场在政策调控与市场供需的共同作用下，呈现出稳中有升的趋势。宏观经济环境改善，政策环境趋紧，地产金融风险关注度提升，推动市场向高质量发展转型。莆田市在市政发展和土地财政依赖度方面表现突出，同时，精装房成为市场新趋势，政策规范市场秩序，提升购房者权益。未来，随着“十四五”规划的实施，都市圈建设将继续利好，而“三道红线”等政策将对高杠杆房企产生深远影响，市场格局将更加清晰，各板块竞争加剧。