保利投顾研究院-福州2020年市场报告-2021.1-55页_15mb

福州2020年年度市场报告总结

核心内容概述

2020年福州房地产市场在疫情后经历了显著波动，整体呈现“量跌价涨”趋势。政策环境逐步趋紧，金融政策中性偏紧，房企融资环境趋紧，“三道红线”政策对高杠杆房企造成较大影响。同时，市场分化加剧，中心区域供不应求，外围区域以价换量，整体库存高企，去化周期达47个月。此外，福州在“十四五”规划背景下，继续推进都市圈建设，加强房地产与金融、实体经济的均衡发展，优化保障性住房供给。

主要观点

1. 宏观环境

• 全球经济预期好转：疫苗研发加快，经济复苏预期增强，但修复速度仍具不确定性。
• 中国经济优势凸显：疫情后经济复苏势头加快，成为唯一实现正增长的经济体。
• 房地产市场政策调整：中央提出“有保有压”政策，促进房地产市场平稳健康发展，关注房地产金融风险。

2. 国内环境

• 经济复苏加快：前三季度GDP增长3.1%，出口增长14.9%，房地产开发投资增长6.8%。
• “十四五”规划影响：构建双循环发展格局，房地产与金融、实体经济均衡发展，推动保障性住房供给，支持新型城镇化。

3. 货币金融环境

• 货币政策趋紧：关注风险防范，抑制市场过热，保持金融稳定。
• 居民房贷趋收敛：房贷利率下降，但部分热点城市或有政策升级风险。

4. 地方趋势

• 政策从边际放松到中性偏紧：2020年政策调控趋严，部分城市加码调控，部分较冷城市有优化空间。
• 人才落户政策放宽：但对房地产市场促进有限，长期仍以“房住不炒”为主基调。

5. 地产金融

• 融资环境趋紧：房企发债减少，信托融资压降，对高杠杆房企影响显著。
• 房贷政策收紧：部分城市可能升级限贷政策，控制资金流入。

关键信息

一级市场

• 土地市场整体上热下冷：2020年土地供求高位，成交楼面价达峰值，出地集中仓山、晋安。
• 房企土储情况：世茂集团以84万㎡成交总建面居首，恒大待入市土储达58万㎡。
• 地块配建要求：商业配建比例增加，新增养老设施及自持租赁住房，安置比例下降。

二级市场

• 市场供过于求：五区成交量环比下滑10%，价格在中心板块小幅上涨。
• 板块分化明显：鼓楼、台江供不应求，仓山、晋安以价换量，马尾流速缓慢。
• 营销手段多样化：部分项目通过分销、工抵房、车位优惠等方式变相降价，市场进入全面分销时代。
• 库存高企：全市在售库存约244万㎡，隐性库存762万㎡，去化周期达47个月。

2020年度市场亮点

• 最高成交楼面价：宗地2020-13，达27998元/㎡。
• 最低楼面价：龙湖宗地2020-64，7564元/㎡。
• 最高总建：恒大滨江左岸（宗地2020-23），57.8万㎡。
• 最低总建：宗地2020-38，0.4万㎡。
• 最高溢价率：宗地2020-13，达45%。

政策与市场变化

福州政策环境

• 限购限贷：五区户籍家庭购房需满足一定条件，非五区户籍家庭首付比例更高。
• 限售政策：五区购房后需满2年方可上市交易。
• 限价限拍：新项目首次开盘需申请价格备案，同一项目下一批次备案价格不得高于上一批次。
• 禁捆绑：禁止以委托装修、搭售车位等方式捆绑销售。
• 公证摇号：五区三环内及热点项目实行公证摇号销售。

市政大事件

• 地铁一号线二期开通：连接三江口与中心区域，带动三江口板块发展。
• 福平铁路开通：缩短福州至平潭距离，形成半小时生活圈。
• 福州宜家开业：带动东区板块发展，提升区域吸引力。
• 福高小学初中部落地：提升江南CBD板块教育配套。
• 福建省儿童医院开诊：提升东区医疗配套，增强区域吸引力。

市场趋势与分析

一级市场走势

• 成交量：2020年成交量230万㎡，环比下滑10%。
• 均价：均价27203元/㎡，涨幅显著。
• 企业土储：世茂集团以84万㎡成交总建面居首，恒大待入市土储达58万㎡。

二级市场走势

• 成交量：2020年五区总计70个项目开盘，去化率46%，下半年提升至51%。
• 价格分化：中心区域价格坚挺，外围区域价格下行。
• 库存压力：全市在售库存244万㎡，去化周期达47个月，仓山、北区库存压力较大。

总结

2020年福州房地产市场在宏观与微观政策的双重影响下，呈现出明显的分化趋势。一级市场因政策变化和融资环境趋紧，成交量和楼面价波动较大，房企土储和配建要求变化显著。二级市场则因供需失衡，价格和成交分化明显，库存高企成为主要问题。未来，随着政策的持续调控和市场的进一步调整，福州房地产市场将面临更大的挑战，同时也可能迎来新的发展机遇。