保利投顾研究院-厦门2020年市场年报-2021.1-58页_6mb

厦门2020年年度市场报告总结

核心内容概览

• 宏观经济环境：全球经济预期逐渐好转，但存在不确定性；中国经济率先复苏，成为唯一实现正增长的经济体。
• 房地产市场：房地产是经济发展的“压舱石”，政策保持中性偏紧，推动都市圈建设，促进住房消费健康发展。
• 政策调控：中央及地方政府对房地产市场进行“有保有压”的定向调控，重点在于需求侧改革和防范金融风险。
• 土地市场：土地出让面积达近十年最高值，岛内地价高企，岛外冷热不均，形成5-2.5-1.5的楼面价格局。
• 二级市场：成交量和价格双涨，市场集中度提高，呈现中心化、学区化趋势，库存去化周期缩短。
• 三级市场：二手住宅成交量下降，价格稳定，以岛内为主，总价段集中在300万以下。

主要观点

1. 宏观环境分析

• 全球经济：疫苗研发加快，但修复速度仍有不确定性；主要经济体如美国、英国、欧元区等GDP增速波动较大。
• 国内经济：经济复苏加快，构建双循环发展格局，房地产和基建成为重要抓手。
• 货币政策：中性趋紧，关注宏观杠杆率和金融风险防范。

2. 房地产行业政策

• 中央政策：注重需求侧改革，促进房地产市场平稳健康发展，强调金融风险防控。
• 地方政策：从边际放松到中性偏紧，调控政策延续稳定性，部分城市限贷升级。
• 融资环境：受“三道红线”影响，融资环境趋紧，热点城市可能有限贷升级风险。

3. 厦门市场表现

• 政策环境：2016年以来政策趋严，2020年小幅放松，但房住不炒仍为主基调。
• 人才购房政策：首次将人才引进与购房资格挂钩，提升非本地人才购房便利性。
• 市政项目：厦门新机场报建、SM城市广场落地海沧、地铁3号线过海段贯通、砂之船奥特莱斯开业等项目推动城市发展。

4. 土地市场分析

• 土地出让：全市出让面积达近十年最高值，成交金额为历史最高，形成5-2.5-1.5的楼面价格局。
• 区域表现：岛内土地供应稀缺，地价高企；岛外核心区域如海沧、马銮湾地价上涨，远郊区域趋冷。
• 企业拿地：宝龙、建发、中骏等房企在土地市场占据主导地位，国企央企拿地较多。

5. 二级市场走势

• 成交量与价格：全市成交量上涨，均价回升，岛内成交占比提升，市场集中度提高。
• 板块表现：环杏林湾、南部新城、马銮湾等板块表现突出，成交集中度高，去化周期缩短。
• 营销手段：分销成为市场常态，部分项目采取降价促销策略。

6. 三级市场分析

• 二手市场：成交量下降，价格稳定，以岛内为主，总价段集中在300万以下。
• 客户构成：以本地客户为主，省内客群次之。
• 市场特征：岛外一手成交为主，二手集中在300万以下，产品趋同，竞争激烈。

关键信息

国家层面

• 全球经济：疫苗进程影响经济修复速度，但不确定性仍存。
• 国内经济：经济复苏加快，构建双循环发展格局，房地产成为重要支点。
• 货币政策：中性趋紧，关注风险防范，控制宏观杠杆率。
• 中央政策：房地产金融风险关注度提升，政策基调转向中性偏紧。

厦门市场

• 政策调控：2020年政策环境整体趋稳，但有边际放松。
• 土地财政依赖度：厦门对土地财政依赖度较高，达120%。
• 土地出让：翔安区为土拍主战场，海沧区楼面价居岛外之首。
• 二级市场：成交量和价格双涨，市场集中度提高，呈现中心化、学区化趋势。
• 三级市场：二手住宅成交量下降，价格稳定，以岛内为主，总价段集中在300万以下。

房企表现

• 销售排行：建发房产成交金额位居第一，中骏集团、国贸地产、保利发展紧随其后。
• 产品策略：产品多样化，聚焦教育、景观、配套等资源，改善及高端项目去化率高。
• 营销策略：分销成为主流，部分项目采取降价促销策略。

市政与城市发展

• 基础设施：新机场报建、SM城市广场落地、地铁3号线过海段贯通等项目推动城市发展。
• 教育与商业：双十中学与马銮湾合作，SM城市广场提升片区人气。
• 城市格局：形成“一岛一老，四大新城”格局，各板块发展不均，竞争激烈。

厦门市场主要数据

土地市场数据

二级市场成交数据

三级市场成交数据

结论

2020年厦门房地产市场整体呈现复苏态势，但市场分化严重，政策调控趋严，融资环境趋紧，土地市场表现活跃，但呈现区域差异。未来厦门将继续推进都市圈建设，加强房地产与实体经济的均衡发展，关注房地产金融风险，同时优化人才引进政策，提升城市吸引力。市场格局趋于集中，产品同质化竞争加剧，需要房企提升产品品质和差异化策略以应对市场变化。