泉州市区2020年市场年报【保顾研究院海西分院】_44页_16mb

泉州2020年年度市场报告总结

核心内容概述

本报告分析了2020年泉州房地产市场在宏观环境、政策调控、市场供需、金融环境等多方面的表现与趋势。泉州作为准万亿俱乐部城市，土地财政依赖度较低，政策调控严格，市场结构逐步分化，主要依赖台商区与洛江区作为新兴板块承接购房需求。2021年市场预计将继续维持“有保有压”的政策基调，都市圈建设与房地产金融风险管控将成为重点。

主要观点与关键信息

一、宏观环境分析

1. 全球经济预期好转，但存在不确定性

   • 全球主要经济体加速复苏，疫苗研发取得进展，但全球经济修复速度仍受疫苗落地进程影响。
   • 中国是唯一实现正增长的经济体，经济复苏势头加快，成为全球资金的吸引力来源。

2. 国内经济与房地产双循环发展

   • 房地产作为经济发展的“压舱石”，继续发挥重要作用。
   • 政策注重需求侧改革，推动房地产市场平稳健康发展，同时关注金融风险防范。

3. 货币金融政策中性趋紧

   • 货币宽松政策逐渐退出，M2增速上涨至双位数，但政策更关注风险防范。
   • “三道红线”政策持续影响高杠杆房企，居民房贷环境趋收敛。

二、泉州市场环境与政策趋势

1. 政策调控严格，以“房住不炒”为主基调

   • 泉州自2017年起实施“五限”政策，包括限购、限贷、限售、限价、限预售，抑制投机购房行为。
   • 2020年11月政策进一步收紧，提升刚需客户认定门槛，防止投资客通过假结婚、假户籍等方式进入市场。

2. 市区与非市区政策分化

   • 市区政策趋严，限购区域包括丰泽、鲤城、洛江区万安街道等。
   • 台商区、洛江区等非市区板块在政策上相对宽松，吸引投资与刚需客户。

三、市场供需与价格走势

1. 市场热度与结构分化

   • 泉州五区市场热度呈现结构性分化，台商区与洛江区成为成交主力。
   • 市区三区供地紧缩，库存较少，而台商区和洛江区库存充裕，成为需求外溢的主要承接区域。

2. 价格走势

   • 全市均价12087元/m²，其中台商区均价最高，达到14500元/m²，而洛江区单价最低，吸引刚需。
   • 2020年全市成交面积179.29万m²，成交金额约119.66亿元，市场整体保持稳定。

3. 库存与去化情况

   • 全市显性库存约97万m²，隐性库存约257万m²，合计库存354万m²，出清周期约2年。
   • 台商区库存量最大，但去化周期较长，而洛江区库存较少，去化较快。

四、土地市场分析

1. 土地财政依赖度低

   • 泉州土地财政依赖度仅为0.7%，表明其经济结构较为健康，非依赖土地财政。

2. 供地与成交情况

   • 2020年泉州五区共成交15幅地块，其中台商区和丰泽区为土拍主战场。
   • 台商区楼面价达到6816元/m²，创近7年新高，而市区三区楼面价首次突破10000元/m²。

3. 房企土储情况

   • 2020年泉州五区房企土储量较低，仅力高、弘朗土储较多，合计占全市待入市面积21%。
   • 融创、中骏、源昌等房企在土拍中表现突出，源昌江南城夺得成交面积与金额双榜榜首。

五、二级市场表现

1. 成交排名与房企表现

   • 源昌江南城以21.31万m²成交面积和25.49亿元成交金额位居第一。
   • 东海湾、世茂集团、南益地产等房企表现强势，头部集中度近七成。

2. 板块竞争格局

   • 台商区与洛江区成为成交主力，占比达49%，价格区间100-200万，市场潜力大。
   • 市区三区为摇号区域，竞争激烈，但库存较少，市占率逐年下滑。

3. 客户选择趋势

   • 市区客户因供应紧张与学区资源有限，逐渐转向台商区与洛江区等新兴板块。
   • 台商区凭借三公里价值分环，形成价格梯度，吸引投资客与刚需客户。

六、2021年市场展望

1. 政策趋势

   • 2021年政策将维持“有保有压”，都市圈建设继续释放利好。
   • “三道红线”仍对高杠杆房企造成影响，居民房贷环境趋收敛，部分热点城市或有限贷升级。

2. 市场预期

   • 供销价三线小幅上涨，台洛双区市占率或将反超市区。
   • 本土房企库存不足，面临市占下滑风险，外来品牌房企布局更广，有望占据更多市场份额。
   • 东西两端的刚性需求仍具支撑，西部江南板块、北峰板块或成2021年蓝筹板块。

七、重点事件与发展趋势

1. 市政建设推动区域发展

   • 台商区泉东大道鹰高山人行隧道贯通，泉厦漳城市联盟路泉州段通车，改善区域交通条件。
   • 泉州九中城东校区开工，未来或成为新的居住用地供应区域。

2. 轨道交通建设

   • 厦漳泉城际铁路R1线计划于2021年开工，将促进泉厦漳协调发展。
   • R1线泉州段全长99.8km，设13座车站，预计带动沿线发展。

总结

2020年泉州房地产市场在严格的政策调控下保持稳定，但供需结构分化明显，台商区与洛江区成为市场主力。未来，政策将继续以“房住不炒”为基调，同时关注房地产金融风险与都市圈建设。随着新兴板块的进一步发展，市场重心或将向台商区与洛江区转移，而市区三区则面临供应紧张与政策收紧的挑战。2021年，泉州房地产市场预计将呈现供销价小幅上涨、结构优化、区域分化加剧的趋势。