基于房地产开发各项资金来源的分析_喜忧参半_房企资金路漫漫_20页_3mb

房企资金来源分析报告总结（2018年3月18日）

核心内容

本报告分析了2018年房地产开发企业的资金来源及其发展趋势，指出整体资金面偏紧，但受政策调整和销售回款支撑，资金来源增速将温和下行。同时，报告预测了各类资金来源的具体变化趋势，并强调了资金结余对开发资金的支撑作用。

主要观点

1. 资金面整体偏紧，但有望边际改善

   • 2017年房地产企业资金面相对紧张，但受分类调控政策影响，部分城市存在边际放松。
   • 2017年未支付房款将在2018年逐步支付，缓解房企资金压力。
   • 2018年房地产开发资金来源和投资完成额增速将趋势性下行，但下行幅度较温和。

2. 资金来源结构变化

   • 房企资金来源主要包括：国内贷款、其他资金、自筹资金、利用外资。
   • 2018年房地产开发资金来源增速预计为7.3%，较2017年平稳下滑1个百分点。

关键信息

1. 国内贷款

• 整体趋势：增速温和下滑，受政策约束。
• 银行贷款：
  • 2017年银行贷款规模为20485亿元，增速为12.8%。
  • 2018年预计银行贷款规模为21510亿元，增速为5.0%。
• 非银贷款：
  • 2017年非银贷款规模为4756亿元，增速为41.8%。
  • 2018年预计非银贷款规模为5470亿元，增速为15.0%。
• 原因：
  • 银行贷款审批趋严，“四三二”原则执行力度加大。
  • 非银贷款受政策约束，增速温和下滑。

2. 其他资金

• 主要构成：个人按揭贷款、定金及预收款。
• 整体趋势：增速有所上升，受销售回款支撑。
• 个人按揭贷款：
  • 2017年规模为23906亿元，增速为-2.0%。
  • 2018年预计规模为24800亿元，增速为3.7%。
• 定金及预收款：
  • 2017年规模为48694亿元，增速为16.1%。
  • 2018年预计规模为58432亿元，增速为20.0%。
• 原因：
  • 2017年大量未支付房款将在2018年逐步支付。
  • 政策边际宽松，首套房需求仍受保障。

3. 自筹资金

• 主要构成：自有资金、债券融资、非标融资。
• 整体趋势：平稳低速增长，受发债环境改善和棚改专项债支持。
• 自有资金：
  • 2017年规模为21366亿元，增速为4.4%。
  • 2018年预计规模为21501亿元，增速为0.6%。
• 债券融资：
  • 2017年规模为2162亿元，增速为-76.6%。
  • 2018年预计规模为6500亿元，增速为201%。
• 非标融资：
  • 2017年规模为27344亿元，增速为40.6%。
  • 2018年预计规模为24610亿元，增速为-10.0%。
• 原因：
  • 非标融资受政策约束，规模收缩。
  • ABS融资逆势增长，发债环境边际改善，棚改专项债支持。

4. 利用外资

• 主要构成：外商直接投资、海外发债、海外IPO等。
• 整体趋势：增速小幅上升，规模较小，对投资影响有限。
• 2017年规模：168亿元，增速为19.8%。
• 2018年预计规模：170亿元，增速为1.0%。
• 原因：
  • 境内融资渠道收紧，房企寻求海外发债。
  • 海外加息步伐确定，人民币兑美元暂无贬值压力。

资金结余

• 2017年结余：约4.6万亿元，包含尚未使用的资金。
• 作用：对2018年开发资金来源形成支撑，缓解资金紧张。
• 趋势：结余占资金来源的比例呈上升趋势，2017年为33.9%。
• 影响：资金结余对投资完成额增速形成一定支撑，防止大幅下滑。

总结

• 2018年房地产开发资金来源增速预计为7.3%，较2017年的8.2%下降1个百分点。
• 各项资金来源中，贷款和非标融资受政策约束，增速放缓；销售回款仍是重要支撑，债券融资有望改善，ABS和海外债逆势增长。
• 资金结余对2018年开发资金来源形成支撑，缓解资金压力。
• 房企资金面虽偏紧，但整体变化温和，不会出现断崖式下滑。

表格总结

风险提示

• 房地产市场政策超预期收紧，或金融监管力度再加强，带来资金利率继续快速上升。
• 债券融资和非标融资可能面临一定风险，需关注房企偿债能力。