房地产长周期专题报告之三_详解房地产资金来源与开发投资额预测方法论_28页_1mb

房地产资金来源与开发投资额预测分析总结

核心内容

本报告聚焦于房地产行业的资金来源与开发投资额之间的关系，分析了资金对房价走势和投资行为的影响。重点在于揭示房地产企业资金来源的变化趋势及其对行业商业模式的深远影响。

主要观点

• 资金是开发投资的核心因素：房地产企业到位资金累计同比增速对开发投资额的解释力度显著高于销售面积与销售额，相关系数达0.74。因此，资金状况是影响房企开发投资的关键因素。
• 资金来源结构变化：房地产企业资金来源从“利用外资”过渡到“非标融资”，再逐步转向“标准化融资”，如股权、债券及资产证券化（ABS）。
• 未来资金来源趋势：随着政策推动和金融环境变化，资产证券化将成为房企的重要融资渠道，同时预售房款与开发贷二选一将有助于降低房企杠杆。
• 短期投资预测：2018年房地产开发投资增速预计为4.3%，主要由新开工和施工成本上升带动。预计前50%的房企销售增速在20%-30%，推盘量增速大约在30%-40%。
• 资金压力与房价走势：开发投资额与到位资金的比值是衡量资金压力的重要指标，该比值高于0.8时，资金链较为紧张，房价可能下行。

关键信息

房地产资金来源

• 销售回款是房企资金的主要来源，占比最高。
• 银行贷款和非标融资（如信托、资管计划）是重要的补充资金来源。
• 债券融资和股权融资在资金结构中占比相对较低。
• 利用外资在2004年后占比降至20%以下，反映内地资本市场的成熟。

2016年资金来源数据

• 销售回款：8.7万亿
• 新增房地产开发贷：5.7万亿
• 非标融资：约3万亿（其中信托融资约7327亿元）
• 信用债发行：1.7万亿
• 股权融资：1594亿元

2017年资金来源数据

• 销售回款：约9.5万亿
• 新增房地产开发贷：约5.7万亿
• 非标融资：约2万亿
• 信用债发行：3781亿
• 股权融资：319亿

资金净变动分析

• 销售回款占比最高，且在资金净流入中起主导作用。
• 银行贷款和信托净变动对资金流入影响较大，但总量不高。
• 2018年预计资金总流入为10.1万亿，刚性支出为9.0万亿，资金余缺为1.1万亿，接近历史临界值，资金压力明显上升。

融资渠道变化

• 国内贷款：占比从17%逐年下降至13%，非银机构贷款占比逐年提高。
• 非标融资：信托融资占比从1%提升至5.6%，但受政策调控影响，融资渠道明显收窄。
• 标准化融资：信用债发行中，中票占比最高，公司债次之。随着资管新规实施，非标融资将逐步转向标准化。

个人购房资金

• 居民中长期贷款占商品房销售额比例达45.7%，占新增贷款比例达37.6%。
• 消费贷与经营贷被用于购房，居民杠杆率未下降。
• 2017年9月住户短期消费贷款余额6.4万亿，增速达38.3%。

首付比例与按揭利率

• 首付比例一般在20%-30%，部分城市上调至30%。
• 按揭贷款利率在基准利率0.7-1.1倍之间浮动，2017年一线城市首套房房贷利率较基准利率上浮4%。

长期趋势

• 资产证券化将成为未来房企的重要资金来源，尤其是REITs的发展。
• 商业模式转型：房地产行业将从“开发商”向“地产商”再向“地产资本商”演变，投资回报周期从1-2年延长至3-10年，甚至10-20年。
• 轻资产运营：房企将逐步转向轻资产模式，从事物业管理与投资，而非单纯的开发业务。

投资建议

• 关注A股地产基金标的光大嘉宝、长租公寓运营商世联行、龙头房企万科、保利地产、招商蛇口，这些企业在资产证券化和轻资产运营方面更具优势。

行业预测

• 2018年开发投资增速预计为4.3%。
• 资金压力预计较2017年有所上升，资金余缺接近1万亿，行业整体资金面紧张。
• 销售回款与开发贷的二选一趋势将有助于降低房企杠杆。

图表与数据支持

• 图1至图38提供了丰富的图表支持，展示了资金来源、投资增速、销售情况与房价走势之间的关系。
• 表1至表10提供了详细的统计与预测数据，支持了上述分析与观点。

本报告综合分析了房地产行业的资金来源、投资行为及政策影响，为投资者和行业参与者提供了重要的参考信息。