“财报视角看地产”系列之三：房地产企业资金来源与融资渠道解析_51页_2mb

房地产企业资金来源与融资渠道解析总结

核心内容

房地产企业属于资金密集型行业，其开发流程周期长，通常通过多种融资渠道获取资金。本文从财报视角出发，分析了房地产开发资金来源及融资渠道，并对各渠道的监管政策、融资特点及企业融资情况进行了详细阐述。

主要观点与关键信息

房地产开发资金来源分类

房地产开发到位资金是房企实际拨入用于房地产开发的货币资金，主要分为以下几类：

• 国内贷款：2019年为25229亿元，占比11.4%，2020年1-5月占比升至12.5%。
• 利用外资：2019年为176亿元，占比0.1%，2020年1-5月进一步下降至0.04%。
• 自筹资金：2019年为58158亿元，占比26.4%，2020年1-5月占比降至23.4%。
• 其他资金：2019年为95046亿元，占比43.1%，是开发资金的主要来源；2020年1-5月占比为37.1%，下降主要由于疫情对销售的影响。

银行贷款

银行贷款是房企的主要融资方式，包括开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷等。近年来，土地储备贷款监管趋严，开发贷和并购贷成为主流。2020年1-5月，银行贷款占比47.28%，融资成本区间为3.40%-9.50%。开发贷需满足“四三二”要求，即四证齐全、自有资金不低于30%、具有二级开发资质。

非标融资

非标融资是指未在银行间市场及证券交易所交易的债权型资产，包括委托贷款、信托贷款、明股实债等。2018年央行发布106号文，明确了标准化和非标债权的分类。非标融资主要依赖银行理财资金，占比高，但受政策监管趋严影响，规模有所下降。

资产证券化

资产证券化通过将基础资产的现金流结构化设计，实现风险与收益的重新分配，将非流动性资产转化为不同信用等级的证券。房地产ABS是其主要形式，用于缓解房企上下游的应收账款压力。

海外债务

房企通过间接境外发行、直接境外发行和红筹结构发行海外债，以美元债为主。2019年房企发行美元债761.5亿美元，主要用于偿还债务，而非开发用途。海外债融资成本相对较低，但受政策限制，资金用途需符合规定。

信用债渠道

信用债包括公司债、企业债、中期票据、短期融资券和定向工具。公司债成为主要融资方式，2020年1-6月发行规模为1251.6亿元，占比40.5%。企业债和中期票据等则受到更多政策限制，发行规模较小。

风险提示

房地产调控政策的不确定性及销售不及预期是主要风险因素。

各融资渠道详情

国内贷款

• 定义：包括银行贷款和非银贷款。
• 特点：成本低，但需满足“四三二”要求，对房企资质要求高。
• 监管：政策收紧，限制资金流向房地产前端拿地。

利用外资

• 定义：包括对外借款、外商直接投资及其他形式。
• 特点：占比低，主要通过发行海外债和银团贷款获取。
• 监管：政策趋严，外资用于开发的规模受限。

自筹资金

• 定义：包括自有资金、股东投入及信用债、资产证券化等。
• 特点：占比高，是房企开发资金的重要来源。
• 监管：信用债和信托融资受到严格限制。

其他资金

• 定义：主要来自销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款等。
• 特点：占比最高，受销售影响较大。
• 监管：无直接限制，但受市场环境影响。

各项应付款

• 定义：应付施工单位的工程款及其他应付款项。
• 特点：通过供应链ABS融资，缓解上下游压力。
• 监管：受疫情影响，2020年1-5月占比上升。

各流程资金来源

• 拿地阶段：依赖自有资金和信托、私募股权投入。
• 施工阶段：可获得银行贷款、信托贷款及应付款。
• 预售阶段：销售回款为主要资金来源。
• 竣工阶段：可将购房尾款、物业收费权等证券化。

融资渠道趋势与政策影响

银行贷款

• 趋势：整体趋紧，2019年末余额为112200亿元，同比增长10.1%。
• 政策影响：受“房住不炒”政策影响，银行贷款增速放缓，对“四证不全”项目融资受限。

信用债

• 趋势：公司债为主要融资方式，2020年1-6月发行规模为1251.6亿元，占比40.5%。
• 政策影响：公司债发行受到分类监管和利率控制，企业债和中期票据发行受限。

非标融资

• 趋势：规模下降，受政策限制。
• 政策影响：银行理财资金非标投资占比下降，信托和私募基金受监管。

资产证券化

• 趋势：ABS发行规模增长，2019年发行量达2019年地产ABS发行量。
• 政策影响：资产证券化成为房企缓解资金压力的重要手段。

海外债务

• 趋势：发行规模增长，但主要用于偿还债务。
• 政策影响：受政策限制，资金用途受限。

重点公司融资情况

总结

房地产企业融资渠道多样，但受政策调控影响，各渠道的使用受到严格限制。银行贷款仍是主要融资方式，但成本和审批条件较高。信用债和资产证券化成为重要补充，但受政策影响，发行规模和用途受到限制。非标融资和海外债则在政策收紧下规模下降。房企需合理利用各种融资渠道，以应对资金压力和政策风险。