20180318-浙商证券-基于房地产开发各项资金来源的分析_喜忧参半_房企资金路漫漫_22页_3mb

房企资金面分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年房地产开发资金来源的走势，并指出整体增速将温和下行。报告指出，房地产企业资金面处于相对紧张状态，但受政策边际放松和未支付房款分期到账的影响，资金面恶化趋势将放缓。同时，销售回款依然是重要支撑，债券融资和ABS融资有望改善，利用外资虽持续增加但规模有限。

主要观点

• 资金面整体偏紧但趋势温和：房地产开发资金来源和投资完成额增速均将有所下行，但幅度不大。
• 政策影响显著：分类调控政策和金融监管对贷款、非标融资等产生约束，但局部城市政策宽松将对资金面起到一定支撑作用。
• 销售回款是关键支撑：随着2017年未支付房款的支付和政策边际宽松，预计2018年其他资金增速将有所上升。
• 债券融资边际改善：发债环境改善和棚改专项债的发行将推动房企债券融资回暖。
• 利用外资仍具吸引力：境内融资渠道收紧和海外加息背景下，房企海外发债动机依然较强。
• 资金结余构成支撑：2017年资金结余达4.6万亿元，对2018年开发资金来源形成支撑。

关键信息

1. 房地产开发资金来源结构

2. 各项资金来源分析

• 国内贷款：
  • 银行贷款增速平稳下降。
  • 非银贷款增速温和下滑，但受“表外转表内”政策影响。
• 其他资金：
  • 个人按揭贷款增速由负转正。
  • 定金及预收款增速上升，主要受益于未支付房款分期到账。
• 自筹资金：
  • 债券融资回暖，ABS融资逆势增长。
  • 非标融资受政策影响稳步下滑。
• 利用外资：
  • 海外发债动机依然存在，但规模较小，对投资影响有限。

3. 资金结余分析

• 2017年房地产开发资金结余约4.6万亿元。
• 资金结余占开发资金来源的比例逐年上升，2017年达33.9%。
• 结余资金对2018年开发资金来源形成支撑，投资增速不会面临过大下行压力。

风险提示

• 房地产市场政策可能超预期收紧。
• 金融监管力度进一步加强，可能导致资金利率快速上升。
• 债券融资环境变化及海外发债成本上升可能影响房企融资能力。

结论

2018年房地产开发资金来源增速预计为7.3%，较2017年平稳下滑1个百分点。整体趋势为温和下行，主要受政策调控和融资环境变化影响。其中，销售回款仍是重要支撑，债券融资和ABS融资有望改善，而利用外资虽有增长但规模有限。资金结余的持续存在也将对开发资金来源形成一定支撑。