20220816-华安证券-房地产开发行业点评_7月各项指标走弱_政策亟需再加码_3页_554kb

7月房地产行业指标走弱，政策亟需再加码总结

核心内容

本报告分析了2022年7月房地产行业主要指标的表现，并指出当前市场仍面临较大压力。整体来看，房地产行业销售、新开工、投资及融资等多方面指标均出现下滑，政策支持仍需进一步加强以推动市场复苏。

主要观点

销售端表现

• 销售面积：1~7月累计同比-23.1%，7月单月同比-28.9%，降幅扩大。
• 销售金额：1~7月累计同比-28.8%，7月单月同比-28.2%，同样呈现下行趋势。
• 住宅销售：1~7月累计同比-31.4%，显示住宅市场尤为疲软。
• 价格维度：全国销售均价同比-7.44%，东部地区销售均价仍最高，达13733元/方。
• 后续展望：30大中城市高频成交面积同比-24.9%，销售情况持续低迷。政策放松及房企促销将成为影响销售的重要因素。

开竣工情况

• 新开工：1~7月累计同比-36.1%，7月单月同比-45.4%，降幅扩大。
• 竣工压力：1~7月竣工面积累计同比-23.3%，7月单月同比-36.0%，受银行断贷事件影响较大。
• 影响因素：房企“以销定产”策略导致开工节奏放缓，且“两集中”土拍政策影响拿地意愿，地方平台托底现象加剧。

投资端表现

• 开发投资：1~7月累计同比-6.4%，7月单月同比-12.3%，降幅扩大。
• 土地投资：1~7月土地成交建面同比-48.1%，土地市场区域分化明显。
• 投资支撑：尽管“保交楼”政策对建安投资有一定支撑，但整体投资仍面临压力，预计8月将继续探底。

融资端表现

• 到位资金：1~7月累计同比-25.4%，7月单月同比-25.8%，融资环境持续收紧。
• 细分渠道：国内贷款、自筹资金、回款等渠道均出现同比负增长，其中居民中长期贷款同比少增2488亿元，显示购房需求不振。
• 原因分析：疫情反复、房贷利率倒挂、市场情绪低迷、防风险诉求提升等共同导致居民贷款减少。

投资建议

• 稳健发展型：关注保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型：关注建发股份、华发股份、新城控股、滨江集团。
• 物管优质标的：关注华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策放松不及预期；
• 信用风险蔓延；
• 销售修复不及预期；
• 资金面大幅收紧。

政策与市场环境

• 7月政策层面继续释放利好，如MLF利率调降、LPR下调预期、强二线城市政策放松等；
• “三条红线”、“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策持续对供需两端形成约束；
• 调控主风向“以稳为主”，政策大放大收空间有限。

总结

2022年7月房地产行业整体表现疲软，销售、新开工、投资及融资等关键指标均出现不同程度的下滑。市场信心不足、居民购房意愿降低、政策传导不畅等因素共同导致行业面临较大压力。尽管政策层面持续发力，但短期内市场恢复仍需时间。建议投资者关注具备稳健经营能力和成长潜力的房企及物管企业，同时警惕政策放松不及预期、信用风险蔓延等潜在风险。