2025年第四季度北京零售物业市场速递_2页_1mb
报告摘要
北京零售市场总结
核心内容
2025年四季度，北京零售市场迎来供应小高峰，共有五个优质项目开业，新增48.7万平方米的优质零售空间，全市购物中心总存量升至1,744万平方米。同时，北京经济数据表现出一定的增长与调整，其中GDP增速为5.6%，社会消费品零售总额增速为-5.1%，CPI增速为-0.4%。整体来看，北京零售市场在城市更新和消费升级的推动下，呈现出多元化和优化的趋势。
主要观点
- 市场供应：2025年四季度新增供应量显著，预计未来三年将有近200万平方米的新增供应，但整体供应节奏将有所放缓。
- 存量优化：老旧项目改造升级持续推进，存量项目改造加速，有助于提升市场整体品质和吸引力。
- 租金与空置率：核心商圈租金有所上涨，但整体空置率呈上升趋势，部分区域如崇文门-宣武门空置率高达8.00%。
- 品牌动态：品牌首店和旗舰店持续发力，尤其是奢侈品牌在三里屯商圈集中布局，而部分品牌从传统商圈撤出。
- 市场趋势：国家发改委推动基础设施REITs扩围，为零售市场存量资产盘活和消费市场活力提升提供了新机遇。
关键信息
市场关键指标
| 指标 | 同比变化 | 未来一年趋势 |
|---|---|---|
| 存量（万平方米） | ▲ | ▲ |
| 空置率 | ▼ | ▼ |
| 租金（人民币/平方米/月） | ▼ | — |
各商圈情况
| 商圈 | 存量 (平方米) | 空置面积 | 空置率 | 未来供应 (平方米) | 租金（人民币/平方米/月） | 租金（美元/平方英尺/月） | 租金（欧元/平方英尺/月） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 中央商务区 | 979,849 | 47,033 | 4.80% | 0 | ¥800 - 2,000 | US$10.54 – 26.35 | €8.98 – 22.44 |
| 三里屯 | 246,000 | 6,396 | 2.60% | 80,000 | ¥800 - 2,500 | US$10.54 - 32.93 | €8.98 – 28.05 |
| 西单 | 199,000 | 10,945 | 5.50% | 0 | ¥1,000 - 1,600 | US$13.17 – 21.08 | €11.22 – 17.95 |
| 王府井 | 450,000 | 17,370 | 3.86% | 0 | ¥800 - 2,000 | US$10.54 – 26.35 | €8.98 – 22.44 |
| 燕莎 | 234,000 | 10,530 | 4.50% | 0 | ¥600 - 1,500 | US$7.90 - 19.76 | €6.73 – 16.83 |
| 东二环-朝外 | 279,276 | 15,639 | 5.60% | 170,000 | ¥600 - 1,200 | US$7.90 - 15.81 | €6.73 – 13.46 |
| 崇文门-宣武门 | 309,000 | 24,720 | 8.00% | 0 | ¥500 - 1,000 | US$6.59 – 13.17 | €5.61 - 11.22 |
| 中关村 | 1,252,000 | 53,836 | 4.30% | 0 | ¥800 - 1,800 | US$10.54 – 23.71 | €8.98 – 20.19 |
| 其他 | 13,490,044 | 1,644,644 | 12.19% | 1,739,900 | / | / | / |
| 北京全市 | 17,439,169 | 1,831,113 | 10.5% | 1,989,900 | ¥2,100 | US$27.66 | €23.56 |
主要品牌开业情况（2025年第四季度）
| 项目名称 | 商圈 | 租户 | 业态 |
|---|---|---|---|
| 国贸商城 | 中央商务区 | Pierre Marcolini | 餐饮 |
| 三里屯太古里 | 三里屯 | Polène 中国首店 | 时尚 |
| 三里屯太古里 | 三里屯 | 迪奥之家 中国旗舰店 | 时尚 |
| 王府中环 | 王府井 | 宝珀 Blancpain | 时尚 |
| 朝阳大悦城 | 十里堡-青年路 | 李宁户外 北京首店 | 时尚 |
| 北京 ART PARK 大融城 | 中关村 | chili's 北京首店 | 餐饮 |
主要在建项目
| 项目名称 | 商圈 | 预计开业年份 | 面积（平方米） | 开发商 |
|---|---|---|---|---|
| 元创大都会 | 其他（大兴） | 2026 | 37,000 | / |
| 北京保利时光里 | 其他（昌平） | 2026 | 100,000 | 保利发展 & 未来科学城 |
| 北京兴泉汇CGLive | 其他（海淀） | 2026 | 73,000 | 北京兴泉汇商业管理公司 |
| 北京运河天商业中心 | 其他（通州） | 2026 | 127,000 | 鹏瑞利 & 信德 |
市场展望
未来，北京零售市场将呈现存量优化与新增供应并行的趋势。随着国家政策支持，基础设施REITs扩围将有助于盘活存量资产，提升市场活力。同时，优质项目的持续开业和品牌首店的引入，将进一步推动消费市场的升级和多元化发展。
来源
- 北京统计局
- 穆迪分析
- 戴德梁行研究部
联系信息
魏东，北区研究部主管
北京市朝阳区光华路1号北京嘉里中心南楼4层
sabrina.d.wei@cushwake.com
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