大中华区物业摘要_二零一八年第四季度

2018年第四季度大中华区物业市场总结

核心内容概览

2018年第四季度，大中华区物业市场在宏观经济增速放缓的背景下，总体保持稳中有进的发展态势。不同城市在住宅、办公、零售及工业地产市场表现各异，呈现出区域间的分化。政府通过财政和货币政策的微调，推动经济稳定发展，同时积极扩大对外开放，吸引外资及促进本土品牌发展。

主要观点与关键信息

GDP与经济趋势

• 2018年中国GDP同比增长6.6%，其中第四季度同比增长6.4%，增速连续三个季度放缓。
• 投资增速下降较快，全年固定资产投资同比增长5.9%，消费保持稳健增长，特别是旅游和医疗健康等服务型消费。
• 第三产业继续成为经济增长的主要动力，增加值同比增长7.6%；高技术制造业和战略性新兴产业增长显著，分别为11.7%和8.9%。

政策动态

• 财政政策更加积极，包括深化个人所得税改革、企业增值税改革及降低行政事业性费用。
• 货币政策更为灵活，如2019年新年首周存款准备金利率下调，社会融资规模和M2增速企稳。
• 推动贸易和金融服务业对外开放，特别是股权比重和牌照开放方面。
• 粤港澳大湾区成为推动经济发展的新引擎。

办公楼市场

• 2018年全国主要城市办公楼需求保持活跃，尤其是TMT行业推动市场增长。
• 北京和上海租金小幅上涨，分别为0.4%和0.5%，而广州和深圳因经济下行压力，租金涨幅为负。
• 一线城市四季度净吸纳量达64.3万平方米，二线城市达40.2万平方米。
• 北京金融行业政策推动外资进入，如《金服十条》提供租金补助。
• 2019年预计新增供应量将达760万平方米，推动租金和市场活跃度。

优质零售物业市场

• 一线城市商场持续发展多样化业态，运动休闲品牌和智能电子产品体验店扩张。
• 国际时尚品牌进入二线城市，如西安和成都。
• 新零售加快下沉，如盒马鲜生进入重庆、青岛和长沙。
• 2019年预计全国新增供应量为1,019万平方米，市场将呈现两级分化趋势。

住宅市场

• 房地产市场调控基调不变，但个别城市放松限制政策。
• 2018年四季度住宅市场销售放缓，购房者回归理性。
• 价格方面，一手房涨幅回落，二手住宅价格下跌明显。
• 长租公寓成为千禧一代的新选择，因其小户型、租期保障及社区概念。

通勤对办公选址的影响

• 仲量联行通过MapIT系统进行通勤影响分析，帮助企业评估租金与人才成本之间的关系。
• 通勤时间与员工满意度密切相关，影响企业的选址决策。

长租公寓市场

• 集中式长租公寓因产权集中、标准化运营及社区概念，受到年轻人青睐。
• 截至2018年上半年，北京、上海等六大城市集中式长租公寓存量约13.5万套。
• 千禧一代因购房门槛高、租期保障及小户型需求，推动长租公寓发展。

本土零售品牌崛起

• 中国本土服装品牌在销售额、店面数量及知名购物中心进驻方面表现突出。
• 供应链优化、自动化仓储及与国际品牌合作经验，助力本土品牌快速成长。
• 品牌通过精准营销和O2O策略拓展市场，部分品牌已进入海外市场。

科技行业推动深圳办公需求

• 深圳甲级办公楼总量增长8倍，达到640万平方米，净租金上涨243%。
• 科技公司持续扩张，推动办公需求增长，南山科技园及周边区域成为首选。
• 未来五年预计新增供应达760万平方米，推动市场发展。

各城市市场分析

北京

• 办公楼市场净吸纳量133万平方米，IT需求强劲。
• 2018年四季度新增供应3个，其中望京和丽泽区域影响整体空置率。
• 租金保持稳定，部分项目租金小幅上涨。
• 2019年预计新增供应将带来租金压力，但IT需求将持续推动市场。

上海

• 办公楼市场净吸纳量133万平方米，非中央商务区需求旺盛。
• 2018年四季度新增供应131万平方米，主要集中于非核心区域。
• 租金平稳，但浦东中央商务区面临更多竞争。
• 2019年预计新增供应将有限，但科技和金融需求将持续。

广州

• 办公需求下降，空置率小幅上升。
• 租金涨幅放缓，部分业主调整租金吸引租户。
• 2019年预计新增供应60万平方米，核心区域空置率可能保持稳定。

深圳

• 办公需求显著下降，空置率上升。
• 小型金融公司退租，市场情绪低迷。
• 2019年预计新增供应468,459平方米，租金承压。

成都

• 办公市场净吸纳量4.8万平方米，高科技行业为主力。
• 空置率降至七年最低水平，市场趋于成熟。
• 2019年预计新增供应45万平方米，推动市场吸纳。

重庆

• 办公市场净吸纳量下降，空置率回升。
• 金融和地产需求旺盛，联合办公继续扩张。
• 2019年预计新增供应39万平方米，空置率可能继续上行。

青岛

• 办公市场净吸纳量15.3万平方米，需求结构稳定。
• 新增供应31万平方米，空置率上升。
• 2019年预计新增供应39万平方米，市场将继续面临压力。

武汉

• 办公市场净吸纳量104,459平方米，金融和地产需求旺盛。
• 新增供应放缓，空置率下降。
• 2019年预计新增供应468,459平方米，租金可能保持平稳。

西安

• 办公市场净吸纳量下降，空置率回升。
• 高科技公司和金融企业主导市场需求。
• 2019年预计新增供应57万平方米，租金面临下行压力。

杭州

• 办公市场净吸纳量回升，租赁需求多元化。
• 新增供应抑制租金涨幅，但投资市场活跃。
• 2019年预计新增供应放缓，租金增长保持平稳。

台北

• 租赁需求创新高，空置率降至新低。
• 新供给释放带动租金上涨，投资市场逐步回温。
• 2019年预计市场呈现正向动能，企业搬迁和增租需求增加。

总结

2018年第四季度，大中华区物业市场在宏观经济放缓的背景下保持稳中有进。住宅、办公楼、零售及工业地产市场各具特色，呈现出区域分化趋势。政策调整与市场变化共同影响了各城市的租金和空置率，其中科技和金融行业成为推动市场需求的主要力量。未来，随着政策继续微调和市场供应变化，各城市物业市场将继续面临挑战与机遇。