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中国一线城市零售市场速递（Q4 2017）

核心内容总结

2017年第四季度，中国一线城市零售市场继续保持积极增长态势，实体零售逐步回暖，同时线上零售增长迅猛，推动了整体消费市场的繁荣。深圳以9.2%的零售总额同比增速位居一线城市首位，显示出其在零售市场的强劲表现。整体社会消费品零售总额同比增长10.3%，实物商品网上零售额同比增长28.8%，占社会消费品零售总额的14.0%。

主要观点

• 消费升级趋势明显：消费者更注重服务质量与消费体验，推动零售市场向服务型消费转型。
• 零售业态多样化：零售市场上商品种类不断增加，品牌细分和个性化产品成为主流。
• 购物中心功能升级：购物中心不再只是购物场所，还承担了休闲娱乐、社交和体验消费的重要职能。
• 租金水平稳中有升：广州核心商圈优质购物中心首层平均租金环比增长1.9%，上海和北京市场租金小幅上浮，深圳市场租金保持平稳。
• 新兴商圈崛起：一线城市零售市场版图逐步向远郊扩展，依托交通枢纽、居住人口和商务活动的新兴商圈已初具规模。

关键信息

市场表现

• 社会消费品零售总额：2017年1-10月为297419亿元，同比增长10.3%。
• 实物商品网上零售额：1-10月为41782亿元，同比增长28.8%，占社会消费品零售总额的14.0%。
• 新增零售面积：四个一线城市优质零售物业存量至季度末达2827.3万平方米，四季度新增供应约185万平方米。
• 租金水平：广州核心商圈首层平均租金为每月每平方米824元，环比增长1.9%；上海和北京分别为1941元和2468元，环比小幅上涨；深圳为939元，整体表现平稳。

北京市场

• 新增供应：本季度新增供应约86.9万平方米，包括王府中环、西铁营万达广场、合生汇等。
• 重点项目：王府中环为高端商业项目，引入多个首次进入中国大陆的品牌；维多利亚的秘密旗舰店、哈姆雷斯、蔚来中心等新店开业，提升市场热度。
• 未来展望：2018年计划投放市场约98万平方米的新增供应，涵盖核心商圈与新兴商圈。

上海市场

• 新增供应：本季度新增供应约46万平方米，包括徐汇日月光中心、龙湖宝山天街和爱琴海购物中心。
• 品牌与业态调整：多个国际品牌如星巴克Roastery、Thom Browne入驻，核心商圈商场积极进行品牌升级与业态调整。
• 营销活动：商场通过节日活动、艺术展览、高科技体验等方式吸引客流，提升消费体验。
• 未来展望：2018年预计新增供应约98万平方米，租金差距可能进一步拉大。

广州市场

• 新增供应：本季度新增供应约16.2万平方米，全市核心商圈优质商业存量达258.7万平方米。
• 业态拓展：个性餐饮、儿童早教、小众服饰等业态积极拓展，如喜茶粉色主题店、麦当劳未来概念餐厅、Outback Steakhouse等。
• 主题体验：正佳广场打造“超级体验中心与世界级旅游目的地”，引入广府文化街、自然历史博物馆等。
• 未来展望：2018年预计新增供应约54.1万平方米，零售市场版图将向外围扩展，租金趋于稳定。

深圳市场

• 新增供应：本季度新增供应约36万平方米，深圳壹方城正式开业，带动西部商业市场活力。
• 特色业态：引入NITORI、CGV影院、手作文创街区等特色品牌，提升商场吸引力。
• 存量市场调整：海雅缤纷城、卓越InTown等项目积极进行品牌升级与业态调整，以应对竞争。
• 主题活动：商场通过多样化的主题活动和主题门店吸引客流，如喜茶UFO店、PINK店等。
• 未来展望：2018年预计新增供应约130万平方米，关外市场将布局更多优质购物中心，结构性拉低全市租金水平。

消费趋势分析

• 服务型消费增长：教育、健康、娱乐等服务型消费增长显著，如饮食服务、家政服务、旅游支出等。
• 个性化与差异化消费：新一代消费者更注重个性化与差异化，推动零售市场加快新品牌、新产品的培育。
• 体验式消费兴起：消费不再局限于商品本身，场景、服务和体验成为重要组成部分，如“网红”餐厅和主题展览的兴起。

技术推动

• 科技助力消费升级：移动支付、大数据、智能导购、现代物流技术等的应用极大提升了消费体验。
• 线上线下融合：如天猫与百联集团合作推出线上线下优惠活动，提升零售效率与体验。

市场展望

• 2018年新增供应：一线城市预计新增约485万平方米零售面积，主要集中在新兴商圈。
• 市场吸纳积极：随着新增供应的入市，市场吸纳能力较强，空置率有望降低。
• 租金趋于稳定：尽管新增供应可能短期内推高空置率，但随着市场成熟，租金水平将逐步趋于稳定。

联系人信息

• 林荣杰：大中华区研究部董事总经理
• 缪舒怡：华中区研究部主管
• 张晓端：华南及华西区研究部主管
• 魏东：北中国区研究部主管
• Shaun Brodie：大中华区租户研究及华东区研究部主管
• 甄仕奇：董事总经理，中国区商业地产部
• 宋洁：董事，深圳商业地产部主管
• 饶伟刚：高级董事，华东区商业地产部主管
• 洗嘉曦：高级助理董事，广州商业地产部主管
• 罗俊崴：董事，华北区商业地产部主管

关于戴德梁行

• 公司简介：戴德梁行是全球领先的房地产服务商，拥有45,000名员工，在大中华区设有20家分公司。
• 核心业务：包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、租户代表、估价及顾问服务等。
• 历史背景：2017年是Cushman&Wakefield品牌创立100周年，标志着其持续为客户提供房地产解决方案已整整百年。

免责声明

• 本报告所载资料及数据仅供参考，不构成对市场或物业的全面描述。
• 戴德梁行对报告中信息的准确性和完整性不做任何明示或暗示的担保，不承担任何责任。
• 报告中所述观点仅供参考，不构成任何措施或行动的依据。