20211025-上海证券-地产销售投资全面下滑__房住不炒_仍是基本原则_3页_635kb

文档总结：2021年10月房地产市场分析

核心内容概述

本报告发布于2021年10月25日，由分析师陈健宓撰写，主要分析了中国房地产市场在2021年9月的表现及未来趋势。报告指出，房地产销售、投资、新开工和竣工等关键指标均出现全面下滑，表明房地产行业在政策调控和市场环境双重压力下持续承压。同时，土地市场显著降温，第二轮集中供地政策执行效果低于预期，部分城市土地流拍率超过50%。

主要观点

1. 房地产数据全面下滑

• 地产投资：9月累计同比增速为8.80%，较前值10.90%有所放缓。
• 新开工面积：累计同比下滑4.50%，前值为-3.20%。
• 竣工面积：累计同比增速为23.40%，前值为26.00%。
• 销售面积：累计同比增速为11.30%，前值为15.90%。

2. 土地市场持续降温

• 第二轮集中供地政策执行后，流拍率明显上升，溢价率下降。
• 截至10月17日，19个城市完成土地出让，其中北京、沈阳、杭州、广州流拍率超过50%。
• 城市政策差异较大，如杭州因高起拍价和严格的限价政策，仅有14幅地块进入竞拍流程。

3. 政策底已现，但市场仍未企稳

• 9月27日，央行强调维护房地产市场健康发展。
• 9月29日，央行与银保监会重申“房住不炒”原则。
• 10月20日，刘鹤表示房地产市场整体健康态势不会改变，但个别问题需关注。

4. 政策对住房消费者权益的保护

• 可能体现在对刚需购房者按揭利率和贷款额度的适度放松。
• 防止风险集中爆发，竣工面积增速有望保持稳定。

5. 房企拿地节奏放缓，投资端持续低迷

• 房企对土地的拿地意愿减弱，导致新开工和投资端表现疲软。
• 建筑业PMI和新订单PMI均出现下滑，显示下游施工需求承压。

6. 建材行业需求持续承压

• 挖掘机销量同比持续下滑22.90%，开工小时数为五年来最低。
• 水泥产量同比减少13%，但价格同比上涨13%，呈现“价升量减”态势。

关键信息

• 行业趋势：房地产市场整体呈现下行趋势，政策调控持续，市场信心不足。
• 政策导向：政府强调“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
• 市场影响：房企拿地放缓，建筑业和建材行业需求承压。
• 数据支撑：多组数据（如PMI、挖掘机销量、水泥产量）佐证了市场疲软的趋势。

风险提示

• 国内经济下行风险：可能对房地产市场产生进一步拖累。
• 通胀超预期上行：可能影响购房者的购买力和市场预期。

投资评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持、无评级，基于公司基本面及估值预期。
• 行业投资评级：分为增持、中性、减持，基于行业基本面及估值。
• 基准指数：A股以沪深300为基准，港股以恒生指数为基准，美股以标普500或纳斯达克综合指数为基准。

免责声明

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• 投资者应以自身判断为依据，谨慎决策。

总结

综上所述，2021年9月房地产市场整体表现疲软，各项指标下滑，土地市场降温显著。政府坚持“房住不炒”政策，强调对住房消费者权益的保护，但短期内房地产行业仍面临较大压力。房企拿地节奏放缓，下游施工及建材行业需求持续承压，市场整体仍处于调整期。投资者应关注政策动向及市场变化，理性决策。