20220305-天风证券-房地产_探索房住不炒与因城施策的新边界_5页_542kb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年政府工作报告强调房地产行业的稳定发展，提出“房住不炒”的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快长租房市场和保障性住房建设，支持商品房市场满足合理住房需求，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

主要观点

1. 本轮稳需求更多依靠地方自下而上托底

• 郑州率先在地方层面突破限购限贷政策，其他三四线城市也跟进调整。
• 在行业基本面和房企信用面预期快速恶化的背景下（如2月百强房企销售金额同比下降46.3%，信用违约及评级下调房企资产规模达16.77万亿），中央层面调控的连续性和地方层面因城施策的放松不冲突。
• 地方城市需根据当前市场情况，合理调整限购限贷政策，缓解行业基本面下行压力。

2. 刚性需求底层支撑，改善需求梯度置换

• 传统行政调控能有效识别首置刚需，但难以精准区分投资性与改善性需求。
• 限贷政策可能误伤合理改善性需求，尤其在认房认贷标准严格的情况下。
• 首套首付比例下调和对新市民住房金融服务的支持有助于释放改善性需求弹性。
• 通过刚需支撑和改善性需求置换，有望激活市场成交意愿，带动基本面预期改善。

3. 行业新发展模式与市场化出清共存

• 新发展模式包括：引导房企摆脱高杠杆、高周转、规模导向的粗放模式，推动新型城镇化和存量物业运营改造；建立多渠道供应机制，完善租赁市场建设，分流需求以引导市场预期合理回归。
• 保障性住房难以完全承接行业产能转向，传统开发销售模式仍面临中短期市场化出清压力。
• 在需求稳定前提下，供给侧改革和市场化收并购将是政策解决问题的主要路径。

4. 把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha

• 行业数据的量变是否能引发政策质变尚待观察，系统性放松取决于行业基本面、信用面及宏观稳增长诉求。
• 地方政策在新一轮托底周期中将发挥更大作用。
• 投资建议：
  • Beta：行业结构调整、产能出清节奏及政策托底力度。
  • Alpha：收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、住房场景价值的长期挖掘。
• 持续推荐：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务

关键信息

• 政策方向：坚持“房住不炒”，探索新模式，推动租购并举，加强保障性住房建设。
• 地方调控：地方政策逐步放松，重点在三四线城市，通过限购限贷调整缓解下行压力。
• 需求分类：区分刚需与改善性需求，政策需更精准以避免误伤合理改善性购房需求。
• 市场机制：完善租赁市场建设，推动市场化出清和供给侧改革。
• 投资策略：关注政策宽松带来的行业beta和收并购带来的alpha机会。
• 风险提示：
  • 行业信用风险蔓延；
  • 销售下行周期开始，带动开发投资、新开工、拿地、施工等指标下行；
  • 行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。

作者信息

• 分析师：韩笑
• 执业证书编号：S1110521120006
• 邮箱：hanxiaob@tfzq.com

投资评级

特别声明

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资料来源

• 中国政府网
• 天风证券研究所