20210207-西南证券-房地产行业周报_元月销售表现良好_房住不炒缓解生育压力_15页_1mb

文档内容总结

核心内容概述

2021年1月，中国房地产市场表现出积极迹象，多个头部房企销售数据亮眼，市场流动性有所改善，央行强调存款基准利率的长期保留，以稳定市场预期。同时，国家持续强化对房地产行业的调控，坚持“房住不炒”政策，旨在缓解低生育率带来的社会压力。此外，部分房企在业绩、融资及项目销售等方面取得进展，而一些企业则面临债务逾期等风险。

主要观点

• 销售表现良好：2021年1月，头部房企销售金额普遍增长，其中TOP5房企单月销售金额同比增长34%，TOP6-10增长46%，TOP11-20增长50%。龙光集团、绿城中国、华润置地等企业增长显著。
• 政策调控持续：国家坚持“房住不炒”政策方向，多地出台楼市调控政策，抑制投机行为，同时加强租赁住房建设，推动租购并举。
• 流动性边际改善：央行通过逆回购操作向市场投放流动性，本周实现净投放960亿元，缓解资金市场紧张情绪。
• 估值处于低位：房地产板块整体估值较低，从资金安全性和收益率综合考虑，建议适当增配。
• 物管行业表现突出：优质物业管理公司如永升生活服务、碧桂园服务、金科服务等在市场中表现强劲，行业竞争加剧，分化明显。

关键信息

一、房企销售表现

• TOP5房企：单月销售金额同比增长34%。
• TOP6-10房企：单月销售金额同比增长46%。
• TOP11-20房企：单月销售金额同比增长50%。
• 增长最快房企：龙光集团（全年累计增长251%）、绿城中国（全年累计增长192%）、华润置地（全年累计增长119%）。
• 重点房企销售金额（2021年1月）：
  • 万科A：702亿元，同比增长28%
  • 中国恒大：603亿元，同比增长49%
  • 碧桂园：556亿元，同比增长20%
  • 保利发展：420亿元，同比增长78%
  • 融创中国：350亿元，同比增长88%
  • 中海地产：285亿元，同比增长41%
  • 招商蛇口：246亿元，同比增长107%
  • 华润置地：242亿元，同比增长119%
  • 金地集团：239亿元，同比增长95%
  • 龙光集团：194亿元，同比增长251%

二、流动性与货币政策

• 央行操作：本周央行逆回购累计投放4800亿元，到期3840亿元，净投放960亿元。
• 存款基准利率：央行强调长期保留存款基准利率，以维护存款市场秩序和防范金融风险。
• 资金市场：流动性边际改善，资金紧张情绪有所消解，但后续仍需关注市场利率变化。

三、生育率与房价关系

• 低生育率问题：自2016年“全面二孩”政策后，出生人口增长放缓，2019年人口出生率降至10.48%，为近20年最低。
• 房价收入比：我国平均房价收入比为8倍，主要城市普遍在10倍以上，部分城市如深圳高达35倍，远高于国际合理区间（3-6倍）。
• 高房价影响：房价上涨导致居民债务压力增加，个人住房贷款余额持续增长，抑制生育意愿。

四、行业与公司动态

• 土拍市场：1月全国土拍市场活跃度下降，但长三角地区表现突出。
• 公司业绩：
  • 融创中国：归母净利润同比增长超35%，受益于物业交付及股权投资收益。
  • 时代邻里：净利润及核心净利润增长分别不低于140%和90%，得益于在管面积增加和运营优化。
  • 世联行：归母净利润增长20%-50%，但扣除非经常性收益后同比下降29%-95%，主要受疫情影响。
• 融资情况：
  • 1月房企外融资规模达1630亿元，境内债券平均利率4.75%，境外债券平均利率7.11%。
• 政策与监管：
  • 北京、上海、深圳等地出台房贷政策，严查个人信贷资金。
  • 中国人民银行召开电视电话会议，强调存款基准利率的长期保留。
  • 北京房地产中介行业协会约谈主要经纪机构，规范市场行为。
  • 上海发布旧住房更新改造政策，推动城市更新。

五、投资建议

• 板块估值：当前房地产板块估值处于低位，建议适当增配。
• 投资主线：
  1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股等。
  2. 永续经营型房企：新城控股、龙湖集团、华润置地等。
  3. 城市更新型房企：龙光集团、佳兆业集团等。
  4. 优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活等。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企项目交付可能低于预期。
• 销售增长风险：行业整体销售增长可能不及预期。
• 政策调控风险：行业调控政策可能超预期，影响市场走势。

数据概览

结论

房地产行业在2021年1月展现出积极态势，房企销售表现良好，流动性边际改善，政策调控持续，同时，高房价对低生育率的影响日益显著，成为政策关注重点。在当前市场环境下，建议投资者关注均衡型、永续经营型、城市更新型房企以及优质物管企业，但需警惕项目交付、销售增长及政策调控等风险。