房地产行业内房板块专题报告：政策压力边际趋缓，“房住不炒”仍是主基调-20211027-山证国际-23页_1mb

政策压力边际趋缓，“房住不炒”仍是主基调

核心内容

2021年，中国房地产市场在政策调控和疫情扰动的双重影响下持续降温。中央对房地产市场调控政策不断升级，主要从房企融资端、银行放贷端和土地供应端进行多维度管理，以防范和化解房地产金融风险。尽管政策压力有所边际趋缓，但“房住不炒”的主基调仍将持续，同时推进房产税立法和改革，以建立房地产市场长效管理机制。

主要观点

• 政策调控升级：中央通过“三线四档”、“两条红线”、“双集中”等政策，强化对房地产行业的监管，目标是“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”。
• 政策压力边际趋缓：央行在9月提及“两维护”，表明对房地产市场下行和部分房企风险的关注，释放出维稳信号，预计对刚需群体的住房按揭贷款政策将有所放松。
• 房企分化加剧：融资环境趋紧，推动房企分化，经营稳健的优质房企有望受益于行业集中度提升。
• 房地产与金融风险关联：房地产与金融业深度关联，是金融风险最大的“灰犀牛”，因此需持续防范和化解。

关键信息

• 房地产市场降温：2021年3月起，房地产开发投资完成额和新开工面积增长势头下滑，首9个月商品房销售增速回落至约16.6%，其中住宅类房屋增长17.8%，表现优于办公楼和商业营业房。
• 房价下跌趋势：2021年3季度，百城住宅平均房价指数环比下跌城市数大幅上升至43个，环比上涨城市数显著下降。
• 政策与外贸关系：中央对房地产的调控政策与外贸形势存在一定的反向关系，近年来外贸回暖有助于房地产长效机制落实。
• “345”新规：重点房企按负债率为核心指标进行监管，设置三道红线，旨在控制房企杠杆水平。

企业表现与投资建议

• 内房企业优化债务结构：在观察的38家香港主要上市内房企业中，绿档房企数量由2020年上半年底的4家增加至2021年上半年底的19家。
• 房企财务状况：中国恒大和富力地产分别触发两条和三条红线，被视作“橙档”和“红档”。而中海外、华润置地、龙湖等企业的财务安全边际相对较高，可作为中长线投资标的。
• 信用状况差异：不同房企在国际评级和评级展望上存在明显差距，部分房企面临较高的违约风险。
• 投资建议：分析师建议投资者关注经营稳健、财务安全边际较高的房企，如中海外、华润置地和龙湖，这些企业有望在行业集中度提升中受益。

总结

整体来看，中国房地产市场在政策调控和疫情的影响下持续降温，但政策压力有所边际放松，中央仍坚持“房住不炒”的主基调，推动房地产市场平稳健康发展。房企分化加剧，融资环境趋紧，优质房企有望受益于行业集中度提升。投资者应关注财务状况稳健的房企，以应对市场变化。