房地产行业动态分析：政治局会议重申房住不炒、因城施策仍是导向-20190422-安信证券-12页_1mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容

2019年4月22日的房地产行业分析报告指出，当前房地产市场处于政策调整期，整体呈现结构性回暖趋势，但不同城市表现差异明显。政策方面，中共中央政治局会议重申“房住不炒”定位，并强调“因城施策”的长效机制，表明房地产调控政策将更加精准和灵活。

主要观点

市场表现：房地产板块在申万一级行业中交投活跃度偏低，周换手率下降10.91%，周收益率为-0.20%，但较上周提升1.55个百分点。当前股票组合包括招商蛇口、金地集团、中南建设。
一手房成交：全国41城一手房成交面积同比下降5.15%，但环比上升18.36%。一线、二线、三线城市成交面积分别同比上升63.62%、下降5.69%、下降23.46%。一线城市表现最为强劲，累计同比上升39.40%。
二手房成交：全国15城二手房成交面积同比上升34.25%，环比上升45.45%。其中一线、二线、三线城市分别同比上升24.92%、51.11%、下降53.54%。二线城市表现突出，累计同比上升17.51%。
可售库存：全国15城可售库存套数同比上升27.27%，环比上升1.39%。去化周期增加0.36周，一线、二线、三线城市分别增加0.80周、0.22周、减少0.06周。三线城市库存去化周期相对较短，市场压力较小。
土地市场：100大中城市土地供应规划建筑面积同比减少10.77%，但环比上升13.10%。挂牌均价同比上升74.98%，环比上升8.33%。土地成交价款同比下降11.25%，成交楼面价同比上升23.42%，环比上升18.20%。土地溢价率17.30%，其中三线城市溢价率最高，达29.72%。
政策导向：政治局会议重申“房住不炒”和“因城施策”，强调适度调整、适度纠偏的政策方向，与以往过度矫正政策不同，表明政策压制性相对较低，市场对政策解读趋于一致。

关键信息

行业动态

一手房成交面积和套数环比上升，但同比下降，反映市场复苏仍在进行。
二手房成交面积和套数环比大幅上升，说明市场活跃度提高，尤其是二线城市。
可售库存套数上升，去化周期延长，反映市场供需关系有所变化，但三线城市去化周期较短，市场压力较小。

投资建议

一线龙头房企：建议关注万科A、招商蛇口、保利地产等，因其具备强融资优势。
险资入股企业：如华夏幸福、金地集团等，以及增速稳定且高分红的荣盛发展。
成长型房企：新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）等，具备较强成长潜力。
园区类企业：如张江高科，具备开发+运营双重优势，业绩表现稳定。
物业服务企业：如中航善达、碧桂园服务（H股），未来发展空间较大。

风险提示

政策不确定性
市场成交不及预期
销售不及预期
企业经营风险

行业评级体系

收益评级：
- 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
- 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间；
- 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
风险评级：
- A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
- B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。