房地产行业：初显降温，维持行业低配评级-20171102-申万宏源（香港）-11页-2mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了中国长三角地区苏州、杭州和宁波三个二类城市的房地产市场状况，结合旭辉控股和宝龙地产的实地调研，探讨了政策调控、市场表现及投资趋势。整体上，房地产行业仍维持“Underweight”（低配）评级，表明市场整体表现疲软，需谨慎对待。

主要观点

政策调控

• 苏州：作为2016年930调控政策的16个重点城市之一，苏州市场已显现降温迹象。政府对新房销售实施限价政策，且二套首付比例为70%，非本地人购房需提供两年社保记录。
• 杭州：同样为930调控城市之一，但市场回暖较苏州慢。政府对住宅实施严格的限价政策，而酒店式公寓则不受限购、限贷、限价政策限制，成为投资热点。
• 宁波：市场回暖显著，但政策相对宽松。限购仅限于市中心，非本地人购房需缴纳三年社保，二套首付比例为40%。

市场表现

• 苏州：部分城市边缘项目已出现降价促销，而市中心项目价格保持稳定。例如，吴门府项目在首次开盘时去化率超过70%，且在一个月内达到90%以上。
• 杭州：住宅市场表现稳健，而商业住宅项目因不受限购政策影响，价格显著高于住宅。例如，都会山项目中，公寓销售均价为27,000元/平米，住宅均价为34,200元/平米，投资者占比达70%-80%。
• 宁波：市场复苏强劲，住宅与商业项目均表现良好。例如，铂宸府项目销售表现理想，累计合同销售额超过9亿元，而上湖城章项目去化率接近90%。

投资趋势

• 苏州：尽管市场有所降温，但政府尚未放松调控政策。部分城市边缘土地存量较低，未来高价地项目入市可能影响市场趋势。
• 杭州：由于商业住宅不受限购政策限制，且租金回报率约5%，吸引了大量投资者。预计未来住宅与商业住宅的价格差距将缩小。
• 宁波：市场表现强劲，商业住宅项目价格高于住宅，且租金回报率较高。非限购区域土地成本上升较快，投资回报潜力大。

关键信息

市场数据

• 苏州：

  • 吴门府项目：首次开盘去化率超70%，一个月内达90%以上。
  • 城市边缘项目：如某知名开发商的刚需楼盘，首次开盘均价15,000-16,000元/平米，仅售出10套，近期促销后均价降至12,000-13,000元/平米，售出百来套。
  • 土地成本：2017年苏州部分项目土地成本下降15%-20%。

• 杭州：

  • 珍悦府项目：首次开盘均价24,000元/平米，售罄；加推后均价仍维持不变。
  • 都会山项目：住宅均价34,200元/平米，公寓均价27,000元/平米，投资者占比达70%-80%。
  • 土地成本：2015年项目楼面价约6,000元/平米，2017年项目楼面价达6,043元/平米。

• 宁波：

  • 铂宸府项目：累计合同销售额超过9亿元，均价25,284元/平米。
  • 上湖城章项目：总建筑面积20万平米，首次开盘均价28,110元/平米，去化率接近90%。
  • 土地成本：2016年项目楼面价11,676元/平米，2017年新拍地楼面价达20,275元/平米。

政策与市场趋势

• 调控政策：三个城市均实施限购、限贷、限价政策，但宁波政策相对宽松。
• 市场趋势：市场整体呈现降温迹象，但部分城市仍保持较高热度，尤其是非限购区域。
• 投资回报：杭州商业住宅租金回报率约5%，宁波部分项目租金回报率较高，且商业住宅价格差距可能进一步缩小。

结论

总体来看，长三角地区的房地产市场在政策调控下呈现分化趋势，部分城市市场已显现降温，但非限购区域仍保持较高热度。投资者应关注政策动向及区域市场差异，合理配置投资资源。