20171102-申万宏源研究_香港_-房地产行业_初显降温_维持行业低配评级_11页_2mb

房地产行业分析总结：初显降温，维持行业低配评级

核心内容概览

本报告分析了中国长三角地区三个二类城市（苏州、杭州、宁波）的房地产市场情况，重点考察了旭辉控股与宝龙地产在这些城市的项目表现。报告指出，尽管部分城市市场已出现降温迹象，但整体仍维持紧缩政策，未有放松信号，因此维持对行业的“Underweight”（低配）评级。

主要观点

• 政策环境：各城市继续执行严格的限购、限贷和限价政策，政府对房价进行管控，限制非本地购房者进入市场，同时对开发商定价进行干预。
• 市场表现：部分城市边缘项目出现降价促销，而市中心项目仍保持稳定销售，市场分化明显。
• 投资趋势：投资者在部分城市仍占主导地位，尤其是商业用途住宅项目，因其投资回报率较高而受到青睐。
• 未来展望：2018年市场趋势仍不明朗，部分城市可能面临价格波动或政策调整，但短期内不会放松调控。

关键信息

苏州市场

• 政策背景：苏州是2016年930调控政策的16个核心城市之一，市场已显现降温迹象。
• 调控措施：
  • 二套房首付要求为70%。
  • 非本地人购房需提供两年社保。
• 项目表现：
  • 旭辉与绿地联合开发的全新盘“吴门府”位于吴江新区，9月23日首次开盘，去化率超70%，一个月内达到90%。
  • 该盘均价为20,455元/平米，与无限价政策下的预期均价21,455元/平米相比略有下降。
  • 市场边缘的刚需盘出现降价促销，如某知名开发商的项目从15,000-16,000元/平米降至12,000-13,000元/平米，销售显著提升。
  • 2017年苏州土地储备成本较低，仅约400万平米，预计未来高价地项目入市可能影响市场走势。

杭州市场

• 政策背景：杭州同样是2016年930调控政策的16个核心城市之一，市场回暖较苏州慢，但在G20会议后加速升温。
• 调控措施：
  • 二套房首付比例为60%。
  • 非本地人购房需提供两年社保。
  • 住宅项目受限价政策影响，价格不得上涨。
• 项目表现：
  • 旭辉开发的“珺悦府”位于萧山，首开均价24,000元/平米，全部售罄，后续加推均价保持不变。
  • “都会山”项目位于萧山与滨江区交界，40%为住宅，60%为商业用途住宅，公寓部分不限价，投资回报率约为5%。
  • 投资者占比高达70%-80%，公寓销售情况良好，预计未来公寓与住宅价格差距将进一步缩小。

宁波市场

• 政策背景：宁波房地产市场在2016-2017年显著复苏，但调控政策相对宽松。
• 调控措施：
  • 限购仅限于市中心。
  • 非本地人购房社保年限延长至3年。
  • 二套房首付比例为40%。
• 项目表现：
  • 旭辉开发的“铂宸府”位于市中心，均价控制在25,284元/平米，首开销售良好。
  • “上湖城章”位于非限购区域东部新城，项目面积20万平米，首开均价28,110元/平米，去化率接近90%。
  • 项目销售总额超过25亿，使旭辉在宁波市场份额排名第六。
  • 东部新城楼面价在2017年10月达到20,275元/平米，远高于2016年5月的11,676元/平米。

总结

• 市场分化：不同城市房地产市场表现差异显著，部分城市已出现降温，而其他城市仍保持热度。
• 政策影响：政策对房价和销售产生显著影响，尤其是限价政策对新盘定价的限制。
• 投资需求：投资者在部分城市仍占较大比例，尤其是商业用途住宅项目。
• 未来趋势：市场整体趋势仍不明朗，政策可能继续收紧，但部分城市未来高价地入市可能带来新的市场变化。

行业评级

• 维持低配评级：由于市场整体仍处于紧缩状态，且部分城市已显现降温迹象，分析师维持对房地产行业的“Underweight”评级。