20220106-亿翰智库-12月房地产行业月报（第42期）_2021年前高后低_行业新格局初现端倪_29页_1mb

报告摘要

2021年前高后低，行业新格局初现端倪

核心内容概述

2021年12月，中国房地产行业整体表现低迷，住宅市场成交同比大幅下降，土地市场呈现“前热中冷后稳”的态势，企业投融资分化明显，国央企和地方国企在土地市场占据主导地位，而民营企业则面临融资困难和销售压力。同时，房地产政策持续收紧，尤其是预售资金监管和房地产税推进，对市场预期产生较大影响。整体来看，行业正从规模扩张转向精细化经营，政策和市场共同作用下，行业格局正在发生结构性变化。

主要观点

行业政策

供给端调控：金融管理部门支持优质企业收并购融资，但受“三道红线”政策影响，大规模收并购尚未出现。预售资金监管持续强化，严防“烂尾”风险，短期内监管将保持从严。
需求端调控：部分低能级城市开始发放定向购房补贴，但政策效果有限。预计2022年需求端将出现“预调微调”，政策可能更倾向于支持刚需和改善型需求。
住房保障政策：2021年以保障性租赁住房为核心，政策不断优化，包括共有产权房、公租房等。2022年政策重心将转向具体操作层面，推动保障房建设与运营规范化。

住宅市场

成交情况：12月40城住宅销售面积同比下降26.4%，一线城市和核心二线城市成交表现相对较好，但三四线城市成交低迷。
市场趋势：全年住宅市场呈现“前高后低”特征，上半年销售面积占全年55%。下半年因需求收缩和政策收紧，市场持续低迷。
去化周期：年末库存进一步积累，去化周期延长，但预计2022年随着供应减少，市场将维持平稳或小幅下降。

土地市场

供应情况：12月土地供应同比上升8%，主要受三四线城市带动。一线城市供应大幅减少，核心二线城市供应小幅上升。
成交情况：12月土地成交面积同比下降19%，但环比大幅增长。一线城市成交规模上升，核心二线城市成交表现较好。
溢价率：整体溢价率下降，尤其是三四线城市。12月典型房企拿地平均溢价率5.1%，底价成交占比54.1%。
流拍情况：各能级城市流拍宗数和面积均上升，尤其三四线城市流拍规模增长显著。

企业表现

投资情况：12月TOP100房企中地方国企拿地占比达61.5%，国央企和民企占比分别为22.6%和15.9%。民企拿地金额同比大幅下降，国央企投资相对稳定。
销售情况：12月TOP100房企销售金额同比下降41.7%，全年销售金额同比增速转负。2022年销售不乐观，主要受需求不足和购房者观望情绪影响。
融资情况：信用债发行规模环比上升，国央企和地方国企融资占主导，民企融资持续压缩。海外债融资连续四个月下降，信用修复难度大。
资本市场：地产股在12月回暖，龙头企业表现突出，市场对优质房企关注度提升，尤其是布局其他赛道的房企。

关键信息

土地市场数据

12月供应面积：53300.6万平米，同比上升8%，环比上升78%。
12月成交面积：32463.6万平米，同比下降19%，环比上升116%。
各能级城市成交情况：
- 一线城市：571.1万平米，同比上升16%，环比上升11%。
- 核心二线城市：3895.6万平米，同比下降1%，环比上升151%。
- 普通二线城市：3070.8万平米，同比下降42%，环比上升218%。
- 三四线城市：24926.1万平米，同比下降19%，环比上升107%。
各能级城市溢价率：
- 一线城市：1.3%，同比下降2.4个百分点。
- 核心二线城市：2.8%，环比上升1.2个百分点。
- 普通二线城市：1.5%，环比上升0.7个百分点。
- 三四线城市：4.0%，环比下降0.4个百分点。
流拍情况：
- 一线城市：6宗，面积92.2万平米。
- 核心二线城市：42宗，面积405.6万平米。
- 普通二线城市：100宗，面积1350.0万平米。
- 三四线城市：685宗，面积4609.5万平米。

企业融资与销售数据

信用债发行：12月房企信用债发行517.3亿元，环比增长33.4%。全年信用债融资6083.0亿元，其中公司债和中期票据为主要来源。
海外债融资：12月海外债融资7.6亿美元，全年累计535.0亿美元，持续下降。
TOP100房企销售金额：12月同比下降41.7%，全年累计同比增速转负。
TOP10房企销售情况：
- 碧桂园：7588.2亿元，同比-5.0%。
- 万科地产：6203.0亿元，同比-1.6%。
- 融创中国：5976.0亿元，同比3.7%。
- 保利发展：5349.0亿元，同比-0.5%。
- 中国恒大：4615.3亿元，同比-10.9%。
房企评级调整：阳光城、中国奥园、佳兆业、世茂集团等多家房企评级下调，部分企业撤出项目或进行股权转让。