房地产行业一季报—政策以稳为主，投资维持高位，市场地区分化加剧-联合评级-201908_7页_1mb

房地产行业运行一季报总结

核心内容概述

2019年一季度，中国房地产行业在政策稳中求进、市场分化加剧的背景下，呈现投资韧性较强、销售增速放缓、土地市场局部活跃、库存压力回升等特征。整体来看，行业运行呈现区域分化、结构分化和政策导向明确的态势。

主要观点

1. 货币政策：适度宽松，稳中偏积极

• 货币政策保持稳健，通过降准等手段维持流动性合理充裕。
• 提升赤字率以满足企业减税和保障民生的双重需求。
• 企业去杠杆和居民稳杠杆并行，融资环境有所改善。
• 预计2019年货币政策整体仍将维持中性偏积极态势。

2. 居民杠杆：小幅震荡

• 全国个人住房贷款余额持续增长，但调控政策收紧导致购房杠杆率下降。
• 一季度央行降准推动商业银行放贷意愿增强，购房杠杆率小幅回升。
• 在全国性调控政策不放松的背景下，预计2019年居民购房杠杆率将保持小幅震荡。

3. 棚改政策：稳定为主

• 2018年7月住建部提出“因地制宜推进棚改货币化安置”，但年底目标超额完成。
• 2019年货币化安置政策收紧，各省棚改目标有升有降，总体跌多涨少。
• 在防控风险和因地制宜的基调下，稳定将成为2019年棚改的主旋律。

4. 行业运行：分化加剧，投资韧性仍存

• 限商政策松动促使新开工提速，但住宅新开工增速首次转负。
• 土地购置面积大幅下滑，但土地购置费仍保持增长，主要因地价上涨和分期支付。
• 一线及热点城市土地供应加快，土地溢价率整体趋稳；二三线城市土地供应减少，溢价率有所回升。
• 一线城市成交量保持稳定，二线及强三线城市前景较好；三四线城市仍面临较大下行压力。

5. 房产销售：增速回落，市场调整

• 受调控政策和融资渠道收紧影响，房企加快推盘，但购房者观望情绪明显。
• 一季度商品房销售面积和销售额增速均回落，销售遇冷。
• 3月销售略有回暖，但增速仍处于近年较低水平。
• 预计2019年商品房销售增速将有所放缓，市场逐步进入调整期。

6. 到位资金：增速小幅提升，但压力仍存

• 房企到位资金累计同比增长5.90%，国内贷款及个人按揭贷款增速有所回升。
• 融资仍从紧，销售增速下滑，房企资金压力依然较大。
• 信贷全面宽松可能性较小，融资环境仍需关注。

7. 库存情况：回升迹象，去化压力加大

• 前期去库存政策效果显著，但自2018年三季度起库存开始回升。
• 截至2019年3月底，现房去化周期为18.75个月，大口径去化周期为40.79个月。
• 库存回升反映供给大于需求，市场观望情绪浓厚，房企营销压力加大。
• 库存上行将倒逼房企主动降价，以价换量，加快去化。

关键信息汇总

市场展望

• 政策层面：继续坚持“房住不炒”，加强“因城施策”分类调控。
• 区域层面：一线城市及热点城市销售有望小幅回暖，三四线城市销售增速仍存在较大不确定性。
• 土地市场：预计二三线城市将加大土地供应，土地溢价率将回调至低位。
• 行业趋势：房地产行业持续分化，投资重心向一二线城市转移，房企需加快去化和补库存。

图表说明

• 图1、图2：反映近年来土地购置面积和金额的变动趋势。
• 图3：展示一、二、三线城市土地成交面积增速变化。
• 图4：显示100大中城市土地溢价率情况。
• 图5：全国房屋新开工情况。
• 图6：房地产开发投资完成额情况。
• 图7：房地产开发投资构成增速情况。
• 图8：商品房销售面积和销售额同比变化。
• 图9：房地产资金来源构成增速情况。
• 图10：现房和大口径房地产库存去化周期数据。

研究报告声明

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