房地产行业专题报告_当前房地产市场是否实现平稳健康发展__39页_3mb

恒大研究院：当前房地产市场是否实现平稳健康发展？

核心内容

恒大研究院通过“价、量、信用”三个维度，选取19个指标，对当前中国房地产市场进行了全面评估。报告认为，尽管房地产市场在调控后趋于平稳，但仍需警惕部分城市存在的风险，以及市场从高速增长向中高速发展的转型。

主要观点

• 房价趋于平稳：自2016年“930”政策后，全国房价逐步回归平稳，一线城市和强二线城市房价先行停涨。尽管部分前期涨幅较大的城市出现回调，但整体房价涨幅趋稳，尚不存在全局性泡沫风险。
• 库存有效去化：全国商品住宅库存去化周期降至历史低位，表明市场供给相对充足，不存在严重库存风险。但部分城市库存仍偏高，需警惕潜在需求不足。
• 信用风险可控：居民和企业加杠杆速度放缓，整体杠杆水平低于国际均值，房贷不良率维持在较低水平，房企财务风险总体可控。但小房企面临较高的流动性风险。

关键信息

1. 价：房价涨幅趋稳，尚不存在全局性泡沫风险

• 房价涨幅：全国商品住宅均价在2016年“930”后趋于平稳，一线城市和强二线城市房价已停涨，部分城市房价回调。
• 房价收入比：全国房价收入比为7.3，处于历史最低25%分位，多数城市尚处安全区间。但部分城市房价收入比超过同能级均值20%，存在一定风险。
• 租金回报率：2018年起租金回报率逐步回升，但整体仍低于国际平均水平。一线城市租金回报率偏低，但动态回报率因房价上涨而相对稳定。

2. 量：库存有效去化，存量住房尚未过剩

• 短期库存：全国竣工未售库存去化周期降至1.9个月，相比2015年峰值下滑60.4%；取证未售库存去化周期为11.8个月，相比2014年峰值下滑69.8%。
• 长期供需：2017年城镇住宅套户比为1.07，基本告别住房短缺。但存量住房质量欠佳，商品房占比仅为40.7%，且大量住房为低质量的老房。

3. 信用：居民、企业加杠杆放缓，风险可控

• 居民信用：2017年住房贷款余额/GDP为33.7%，低于发达国家均值。居民房贷偿还能力尚可，不良率低于国际水平。
• 企业信用：A+H股上市房企真实负债率降至55.3%，短长期债务比下降，速动比率和现金短债比提升，表明房企偿债能力增强。但小房企杠杆率高，短期偿债压力大。

结论与启示

• 房地产市场已基本回归平稳健康轨道，但需警惕部分城市房价上涨积累的风险。
• 稳地价、稳房价、稳预期仍是政策重点，以防止市场再度反弹引发泡沫。
• 长期来看，房地产市场将由高速增长转向中高速增长，需注重提高住房质量、改善人居环境、保持住房金融制度的稳定。
• 宏观政策需谨慎实施，避免因政策风格切换引发市场下行风险。
• 城镇化仍是吸纳房地产风险的最优途径，需顺应人口流动趋势，调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等，推进人地挂钩、供地与库存挂钩。

风险提示

• 城市层面价格数据为中指院公布的一手住宅数据，不含二手房，可能对热点城市市场真实价格存在低估。
• 未来需关注部分小房企流动性风险及部分城市房价上涨的潜在泡沫风险。