宏观专题报告：近期房地产市场形势及调控政策-20180819-新时代证券-17页-1mb

近期房地产市场形势及调控政策总结

核心内容

2018年7月31日召开的中央政治局会议明确提出“坚决遏制房价上涨”，这是近年来最为严厉的调控表态。随着房地产调控政策的密集出台，全国楼市调控力度显著增强，但房价上涨趋势依然存在，尤其在三四线城市和部分二线城市表现突出。政策的目的是促进房地产市场健康发展，抑制投机性需求，推动住房回归居住属性。

主要观点

• 调控力度空前：2018年房地产调控政策数量达到260次，同比增加80%，政策手段包括限购、限贷、限售、限价、摇号、限制企业购房、限制外债融资、设置房价涨停板等。
• 市场依然火爆且分化严重：尽管调控趋严，但房地产市场依然活跃，一线城市土地成交遇冷，二三线城市土地成交火热；商品房销售方面，期房销售占比上升，现房销售低迷，反映出供需错配。
• 房价上涨的根源在于制度安排和供需失衡：地方政府对土地供给和需求的调控，以及居民投资需求的上升，是推动房价上涨的关键因素。
• 调控目标是短期抑制需求，长期建立长效机制：短期需通过严控市场流动性、抑制投机需求来稳定房价；长期则需通过制度安排，如土地拍卖制度改革、租赁房建设、房地产税等，来实现供需匹配和系统性风险防控。
• 政策有放松的可能：如果基建投资效果不及预期或房价持续下跌，房地产调控可能边际放松，但这种放松将更多体现为因城施策的结构性宽松，而非全面放松。

关键信息

房价走势与市场情况

• 2018年70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅扩大至49个城市，涨幅达到5.5%。
• 三四线城市房价同比涨幅保持在6.6%-7.5%，二线城市如大连、哈尔滨、长春、西安等涨幅超过10%。
• 商品房销售额与面积增速差距扩大，反映出房价上涨预期升温。

房地产调控政策

• 限购、限贷、限售、限价：传统政策仍为主流，多地加强购房人资格审查。
• 限制企业购房、外债融资：政策旨在遏制非刚需购房和房地产企业过度扩张。
• 摇号制度：如上海、南京、成都、杭州等城市实行新房限价摇号，加剧购房竞争。
• 房地产税：国家统计局表示将加快推进房地产税等政策。
• 住房长效机制：多地试点保障性住房、租赁房建设，推动住房供应结构优化。

房价上涨原因分析

• 供需错配：一线和部分二线城市人口净流入，导致房价上涨；三四线城市因棚改货币化安置和开发商下沉，库存去化周期缩短，房价非理性上涨。
• 政策预期：房价上涨预期升温，推动购房需求，导致房价进一步上涨。
• 资金流动：货币政策边际宽松，资金可能流入房地产市场，增加市场热度。

调控关键点

• 短期措施：严控市场流动性，抑制投机性购房需求。
• 长期措施：建立房地产长效机制，通过土地财政改革、租赁房建设、房地产税等手段，解决供需错配问题，打破房市刚兑预期。
• 风险提示：调控政策超预期、经济下行超预期是主要风险。

展望

房价展望

• 短期：房地产调控趋严，房价整体降温，一线城市可能平稳或略有下降，二线城市涨幅趋缓，三四线城市可能因棚改政策减弱而出现降温。
• 长期：房价将出现局部分化，一线城市步入存量房阶段，房价上涨空间有限；二线城市因人口流入可能继续上涨；三线城市分化明显，靠近一二线城市的区县可能维持热度，而依赖棚改的地区可能出现明显降温。

政策展望

• 调控不是最终目的，而是引导预期，推动市场健康发展。
• 政策将逐步修复市场漏洞，如限制企业购房、限制离婚后购房等。
• 长期来看，需加快建立房地产长效机制，合理引导供需匹配，消化债务，从而缓解中国经济的结构性矛盾。

总结

房地产市场调控是当前政策的重要方向，目标是遏制房价上涨，推动市场回归居住属性，抑制投机行为。政策力度空前，手段多样，但实际效果仍需观察。短期调控虽能抑制房价上涨，但长期仍需制度性改革。随着城镇化率提升和中产阶级扩大，未来房地产市场可能迎来结构性调整，内需市场潜力巨大，但需打破城乡一体化的体制性障碍。