20221123-东方金诚-_关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知_解读_2页_139kb

《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》总结

一、政策背景

11月23日，中国人民银行与银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），标志着此前市场广泛流传的“金融支持房地产十六条措施”正式落地。该政策的出台背景主要包括以下三点：

1. 楼市销售未达预期：今年“金九银十”市场表现不佳，商品房销售端尚未出现趋势性回暖。
2. 房企信用风险持续暴露：由于销售端疲软，房企资金链承压，信用风险加剧。
3. 房地产拖累宏观经济：商品房销售、房地产投资及涉房消费持续下滑，成为宏观经济下行压力的重要因素，因此稳增长、控风险、稳楼市成为当务之急。

二、政策内容与结构

《通知》共包含十六条措施，分为供需两端的支持政策：

（一）供给端政策（13条）

1. 房企融资渠道多元化：涵盖商业银行贷款、政策性银行贷款、债券融资、资产并购、信托融资等，不包括股市融资。
2. 延长房地产贷款集中度管理过渡期：对金融机构的房地产贷款集中度管理政策进行延长期限，以缓解银行放贷压力。
3. 新设“保交楼”配套融资支持：鼓励金融机构提供专项支持，强化“保交楼”工作，保障购房者权益。
4. 支持开发贷和信托贷款展期：缓解房企现金流紧张，降低债务违约风险。
5. 拟推出2000亿元免息再贷款计划：支持商业银行提供“保交楼”配套资金，至2023年3月31日止。

（二）需求侧政策（3条）

1. 支持个人住房贷款合理需求：适度降低首付比例，合理下调房贷利率。
2. 鼓励依法协商延期还本付息：缓解购房者短期还款压力。
3. 保护延期贷款的个人征信权益：确保购房者在延期还贷期间不被过度影响征信。

（三）租赁市场支持政策（2条）

1. 推动住房租赁市场发展：建立房地产调控长效机制。
2. 坚持房住不炒基调：明确房地产市场调控方向，防止过度投机。

三、主要观点与影响分析

1. 政策力度显著增强

• 本次政策覆盖面广、针对性强，政策信号明确，旨在稳定市场信心、控制风险、推动房地产市场平稳健康发展。
• 政策覆盖供需两端，尤其在供给端支持力度更大，显示监管层对房地产行业风险防控的重视。

2. 新增政策以“保交楼”为核心

• 新推出的七条政策中，重点在于“保交楼”和控制房企信用风险。
• “支持开发贷和信托贷款展期”为实质性利好，有助于缓解房企流动性危机。
• 央行拟推出的2000亿元免息再贷款计划，是当前鼓励银行增加房地产开发贷款投放的重要举措。

3. 需求侧政策为已有措施

• 九条政策为此前已发布的措施，属于重申性质。
• 下调居民房贷利率、放宽公积金贷款条件、减免交易税费等，均有助于稳定市场情绪，但需进一步落实。

4. 政策具有阶段性“急救”性质

• 当前政策以短期稳定为主，不意味着房地产行业将获得大规模资金支持。
• 未来政策调整将遵循“渐进”原则，避免引发新一轮房价上涨。

四、预期效果与展望

• 短期效果：有助于缓解房企流动性压力，控制信用风险，推动“保交楼”工作，稳定购房者信心。
• 中长期趋势：若政策调整到位，预计明年一季度前后商品房销量将出现环比稳定上升，楼市有望企稳回暖。
• 利率调整空间：尽管11月LPR未下调，但年底前仍存在下调可能，是当前支持需求的关键手段。

五、政策建议

• 监管层应加强对银行的窗口指导，推动其增加房地产开发贷款投放。
• 需进一步细化“保交楼”贷款支持计划，确保资金有效落地。
• 在坚持“房住不炒”基调的同时，逐步优化需求侧政策，助力房地产市场长期健康发展。