20180819-新时代证券-近期房地产市场形势及调控政策_17页_1mb

近期房地产市场形势及调控政策总结

核心内容

近期房地产市场调控政策持续收紧，政策力度和创新手段均创历史之最。中央政治局会议明确提出“坚决遏制房价上涨”，显示出前所未有的调控决心。尽管政策趋严，但房价仍呈现出分化上涨的趋势，尤其在三四线城市和部分二线城市表现突出。政策旨在引导市场预期，让房地产回归居住属性，抑制投机性需求，同时推动房地产长效机制的建立。

主要观点

• 调控政策趋严：2018年1-7月全国房地产调控政策发布次数达260次，同比增长80%。政策类型包括限购、限贷、限售、限价、摇号、限制企业购房、限制外债、治理市场乱象等。
• 房价上涨趋势未减：尽管调控政策密集，但房价涨幅依然坚挺，尤其在三四线城市和部分二线城市，房价同比涨幅在7月达到年内最高。
• 市场分化明显：一线城市房价涨幅相对稳定，但部分二线城市房价因“抢人政策”和“楼市打新”出现明显上涨。三四线城市因棚改货币化和开发商下沉，房价也保持较高涨幅。
• 调控目标与手段：调控目标在于抑制房价非理性上涨，防止房地产泡沫。短期手段包括加强政策执行、控制流动性；长期手段则聚焦于制度安排，如落实“房子是用来住的”理念、改变土地拍卖制度、加大租赁房建设。

关键信息

房价上涨原因

1. 供需错配：制度安排导致房地产供需失衡，尤其在三四线城市，土地供给和需求不匹配，库存去化周期缩短。
2. 房价上涨预期：市场对房价持续上涨的预期推动了购房行为，形成了“预期—购房—房价上涨”的正反馈。
3. 政策刺激：部分二线城市通过“抢人政策”刺激购房需求，三四线城市则因棚改货币化和开发商布局而维持热度。

调控关键点

1. 短期调控：进一步收紧政策，抑制需求，同时降低市场流动性，防止抛售。
2. 长期机制：建立房地产长效机制，包括土地制度改革、租赁房建设、房产税等，以实现供需匹配和债务消化。
3. 政策风险：若基建投资效果不佳或房价持续下跌，调控可能边际放松。

房价与政策展望

• 房价展望：整体降温，但局部分化将持续。一线城市趋于稳定，二线城市可能分化，三四线城市则因棚改货币化依赖程度不同而出现明显分化。
• 政策展望：调控不是最终目的，而是为建立长效机制争取时间。未来政策可能呈现结构性宽松，因城施策。

政策背景与影响

• 稳增长与防风险：政策收紧是为实现稳增长和防风险的双重目标，通过“松基建，紧地产”策略，降低房地产对经济的过度依赖。
• 货币政策与资金流向：尽管货币政策边际宽松，但资金可能流入房地产，加剧市场泡沫。因此，调控政策的实施对防止资金流入房地产具有重要意义。
• 居民杠杆与房地产泡沫：居民房贷债务比超过50%，房地产占居民总资产的比重也超过50%，房地产泡沫风险较高。

风险提示

• 调控政策超预期：政策力度可能超出市场预期，对房地产市场造成更大影响。
• 经济下行超预期：若经济下行压力加大，可能导致政策放松。

结论

房地产市场调控政策的收紧是应对房价上涨、防范系统性风险的重要手段。短期调控有助于抑制房价过快上涨，但长期仍需制度性改革以实现供需平衡。随着城镇化率提升和中产阶级扩大，内需市场潜力巨大，但需打破城乡一体化体制性障碍，以释放市场活力。

相关图表与数据

• 图1-图3：反映各线城市房价涨幅及市场分化情况。
• 图4-图6：展示商品房销售与土地成交数据的差异，以及期房与现房销售增速的分化。
• 图7-图10：分析房地产投资与土地购置费的关系，以及市场乱象。
• 图11-图13：说明期房销售占比上升及土地购置情况。
• 图14-图16：反映棚改货币化对房价的影响。
• 图17-图25：展示房地产调控历史及未来可能放松的条件。
• 图26-图29：强调房地产在居民资产中的占比及城镇化进程的重要性。

总结

当前房地产调控政策力度空前，旨在遏制房价上涨、促进市场健康发展。政策的短期效果可能体现在抑制需求和稳定房价，但长期需通过制度安排解决供需错配问题。未来房价走势将呈现整体降温、局部分化，而政策可能因城施策，呈现结构性宽松。房地产不再绑架中国经济，有助于缓解结构性矛盾，释放内需潜力。