房地产行业专题报告：当前房地产市场是否实现平稳健康发展？-20190218-恒大研究院-39页_3mb

恒大研究院房地产市场平稳健康发展评估总结

核心内容

恒大研究院对当前中国房地产市场是否实现平稳健康发展进行了系统分析，从价、量、信用三个维度选取19个指标进行评估。研究指出，房地产市场已基本回归平稳运行轨道，但需警惕潜在风险，特别是在区域分化和政策调整方面。

主要观点

• 房价趋于平稳：2016年“930”政策后，全国房价涨幅回落，热点城市率先停涨，2018年四季度房价涨幅普遍回归平稳。但2014年“930”以来的房价上涨幅度较大，部分城市存在泡沫风险。
• 库存有效去化：全国商品住宅库存降至历史低位，去化周期为1.9、11.5、17.3个月，相比2014-2015年峰值大幅下降。但部分城市库存仍偏高，需关注。
• 信用风险可控：居民和企业加杠杆速度放缓，债务风险相对较低。居民住房贷款余额/GDP为33.7%，低于发达国家均值；房企负债率和偿债能力指标有所优化。

关键信息

1. 价：房价涨幅趋稳，尚不存在全局性泡沫风险

• 房价涨幅：全国商品住宅均价累计上涨44.0%，但2018年四季度后涨幅回落，部分城市房价回调，如厦门、上海、北京。
• 房价收入比：全国房价收入比为7.3，处于历史最低25%分位，但部分城市房价收入比偏高，如深圳、上海、厦门等。
• 租金回报率：2018年起逐步回升，一线城市租金回报率低于二三线城市，整体偏低。

2. 量：库存有效去化，存量住房尚未过剩

• 短期库存：全国竣工未售库存去化周期为1.9个月，处于历史低位；取证未售库存为15.0、11.8、11.0个月，风险可控。
• 长期供需：2017年套户比为1.07，住房基本告别短缺，但存量住房质量不高，商品房占比仅40.7%，多数为自建房或老房子。

3. 信用：居民、企业加杠杆放缓

• 居民杠杆：住房贷款余额/GDP为33.7%，低于国际均值；居民杠杆增速放缓，房贷偿还能力尚可。
• 企业杠杆：房企真实负债率为55.3%，净负债率为86.4%，短长期债务比为45.1%，偿债能力明显增强。

评估结果

• 当前市场：已基本实现平稳健康发展，但需防范风险。
• 风险提示：
  • 部分城市房价收入比偏高，存在泡沫风险。
  • 居民杠杆虽增长快，但尚未超过国际水平。
  • 企业杠杆有所下降，但小房企仍面临高风险。
  • 2014年“930”以来的房价上涨幅度较大，需保持“稳地价、稳房价、稳预期”政策。

结论与启示

• 政策方向：应避免刺激房地产重回高增长轨道，应注重提高住房质量、改善人居环境、保持住房金融制度长期稳定。
• 调控手段：因城施策，由地方政府根据自身情况调节，中央加强考核，以防范风险。
• 未来展望：房地产市场将逐步转向中高速增长和高质量发展阶段，需顺应人口流动趋势，推进人地挂钩、供地与库存挂钩。

图表目录

• 图表1：三个维度评判房地产市场是否平稳健康发展
• 图表2：美国名义房价走势
• 图表3：美国房价收入比、租金回报率
• 图表4：日本名义房价走势
• 图表5：日本房价收入比、租金回报率
• 图表6：低库存下房价上涨压力大
• 图表7：发达国家60-90年代名义房价趋势性上涨
• 图表8：高库存时房价下跌压力大
• 图表9：高空置高发于市场走出短缺阶段后
• 图表10：流动性风险度量指标
• 图表11：美国2001-2007居民加速加杠杆
• 图表12：日本1986-1991居民加速加杠杆
• 图表13：房价泡沫破灭后住房按揭贷款不良率迅速走高
• 图表14：18年2家债券违约的房企净负债率走势
• 图表15：18年2家债券违约的房企现金短债比走势
• 图表16：英国新开工峰值出现在1972年
• 图表17：美国新开工峰值出现在1972年
• 图表18：日本新开工峰值出现在1973年
• 图表19：德国新开工峰值出现在1994年
• 图表20：全球典型房地产风险事件梳理
• 图表21：当前中国房地产平稳健康发展状况评估
• 图表22：16年“930”后，核心一二线城市价格横盘
• 图表23：2018年三季度以来一二三线房价环比涨幅回落
• 图表24：前期涨幅较大的城市2018年房价回调
• 图表25：2014年以来全球房价处于上涨周期
• 图表26：2014年以来全球房价处于上涨周期
• 图表27：全球名义房价涨幅三梯队（2014Q3-2018Q2）
• 图表28：本轮周期一线城市房价上涨过快
• 图表29：2014-2018年涨幅在50%以上的三四线城市分布
• 图表30：不同机构房价收入比计算方法汇总
• 图表31：2014年以来全国房价收入比回升
• 图表32：三个时间段房价涨幅高于收入涨幅
• 图表33：1999年来收入累计涨幅高于房价涨幅
• 图表34：可比口径下中国房价收入比绝对值偏高
• 图表35：中国房价/人均GDP绝对值偏高
• 图表36：全球主要地区房价收入比指数（1999=100）
• 图表37：2017年全球主要地区房价收入比所处历史分位
• 图表38：百城房价收入比分布（2018）
• 图表39：房价收入比“偏高”的城市
• 图表40：2018年以来静态租金回报率开始回升
• 图表41：6个城市租金指数
• 图表42：6个城市5年租转售租金回报率
• 图表43：库存的四个层次
• 图表44：全国竣工未售库存去化周期
• 图表45：各能级城市已取证未售库存去化周期
• 图表46：各能级城市已取证未售库存去化周期
• 图表47：中国城镇套户比测算（1978-2017）
• 图表48：城镇存量住宅性质占比（2017）
• 图表49：城镇存量住宅建成年代分布（2015）（面积占比）
• 图表50：城镇存量住宅设施情况（2015）
• 图表51：城镇存量住宅设施情况（2015）
• 图表52：1997年以来经历三轮居民加速加杠杆
• 图表53：2017年住房贷款余额/GDP
• 图表54：中美英三国住房抵押贷款发放额/住房成交金额
• 图表55：中国个人住房新增杠杆率拆分
• 图表56：中国个人住房存量杠杆率拆分
• 图表57：近年来中国居民房贷偿还压力持续增加
• 图表58：2017年住房贷款余额/居民可支配收入
• 图表59：2017年住房贷款余额/居民金融资产
• 图表60：2017年房贷余额/居民负债
• 图表61：样本经济体住房按揭贷款不良率
• 图表62：我国商业个贷和公积金个贷不良率情况
• 图表63：房企从“加杠杆”步入“稳杠杆”时代
• 图表64：房企近年来债务结构趋于合理
• 图表65：2008-2018H1净负债率对比
• 图表66：2008-2018H1剔除预收账款负债率对比
• 图表67：2008-2018H1长短期债务比对比
• 图表68：2008-2018H1现金短债比对比
• 图表69：房企速动比率较2014年明显提升
• 图表70：房企现金短债比从2015起一直大于1
• 图表72：主要城市二手房成交占比：5个城市进入存量房市场

总结

恒大研究院的评估显示，中国房地产市场在政策调控下已基本实现平稳健康发展，但部分城市仍存在房价泡沫风险，需持续关注。未来应注重住房质量提升和长效机制建设，以实现房地产市场中高速、高质量发展。