20210210-植信投资-全球房地产2021年1月报告_住房销售表现良好_二手房价仍待降温_1月植信房地产综合景气指数走平_显示全国新房价格短期运行平稳_9页_917kb

住房销售表现良好，二手房价仍待降温

核心内容概述

2021年1月，中国房地产市场呈现新房销售表现良好、二手房价涨幅仍需调控的态势。整体房价增速趋于平稳，但部分重点城市特别是一线城市二手房价格持续上涨，引发政策调控的关注。

主要观点与关键信息

房地产综合景气指数

• 全国新房价格：2021年1月，植信房地产综合景气指数初值为-0.3，与12月终值持平，显示全国新房价格短期运行平稳。
• 一线城市新房价格：景气指数初值为2.6，较12月微升0.1，表明一线城市新房价格增速短期平稳。
• 指数特性：植信房地产综合景气指数对全国70大中城市新建商品房价格具有领先性，约为4个月；一线城市房价景气指数则领先未来2个季度的表现。

住房销售情况

• 房企销售回暖：2021年1月，万科、恒大、碧桂园等头部房企合约销售金额均实现大幅增长，其中碧桂园权益销售金额同比增长22.48%。
• 居民购房需求积极：2021年1月，30大中城市商品房销售同比增速达65.8%，预计2月增速将进一步扩大。

二手房市场动态

• 一线城市二手房涨幅扩大：2020年12月，一线城市二手房价格涨幅继续扩大，深圳涨幅超过14%，其他城市涨幅也达到三年内最高水平。
• 重点二线城市：宁波、成都等城市二手房价格涨幅较大，其中成都接近10%，武汉、重庆涨幅与去年同期持平。
• 政策调控重点：随着地方政府及监管部门出台政策，热点城市房价涨幅有所放缓，当前调控焦点集中在北上广深四大一线城市的二手房市场。

土地市场趋势

• 土地价格持续下跌：2021年1月，100大中城市土地挂牌均价（12个月平均）同比下跌1.1%，主因二线城市地价下降，而一线城市地价涨幅较多。
• 土地供给减少：土地供应（12个月平均）同比增长4.3%，增速较上月下降3.1个百分点；一线城市土地供给当月同比增长10%，而二线城市和三线城市分别同比下降40%和30%。
• 趋势性下降：预计2021年土地供给将呈现减少趋势，房企拿地更加谨慎。

融资情况

• 房贷利率微降：2021年1月，首套房和二套房贷款加权平均利率均较前月下降1bp，但广州四大行在1月27日起上调房贷利率15个基点。
• 债券融资规模扩大：房企在内地累计发行信用债744亿元，同比增长108.7%，表明房企融资压力加大，通过债券等直接融资手段缓解现金流问题。

政策与市场动态

• 地方政策收紧：北京、上海、杭州等地出台政策规范住房租赁市场，严控租金贷款业务，防止房价过快上涨。
• REITs试点推进：发改委推动基础设施REITs试点，部分房企如中国金茂、万科已发行类REITs项目，用于盘活存量资产。

总结

2021年1月，中国房地产市场整体呈现新房销售良好、二手房价格持续上涨的格局。政策调控逐步加强，尤其针对一线城市的二手房市场。土地市场方面，价格持续下跌，供给明显减少，反映出市场整体趋冷。融资方面，房贷利率微调，债券融资规模扩大，显示房企融资渠道拓宽。整体来看，房地产市场在政策调控和市场调整中逐步趋于平稳，但部分城市仍需密切关注房价走势。