2018-近期房地产市场形势及调控政策_17页-1mb

近期房地产市场形势及调控政策总结

核心内容概述

2018年7月31日中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，是近年来调控力度最强、措辞最严厉的一次。尽管房地产调控政策密集出台，但房价仍呈现分化上涨态势，尤其三四线城市和部分二线城市涨幅明显。调控政策的目标是促进房地产市场健康发展，抑制投机性需求，同时为经济稳增长和防风险服务。

主要观点

• 调控政策趋严：2018年1-7月全国楼市调控次数达260次，同比增长80%，多地推出限价、摇号、抢人等政策，同时限制企业购房、外债融资等，以遏制房价上涨。
• 房价上涨原因复杂：房价上涨根源在于制度安排下的供需错配，同时受人口流动、棚改货币化、PSL放量、房企策略等短期因素影响。
• 政策效果与预期：短期调控可抑制需求，但难以根本解决供需失衡问题；长期需建立房地产长效机制，打破刚兑预期。
• 政策与经济关系：房价不再绑架经济，有助于缓解结构性矛盾，释放货币政策空间，加快城镇化进程，启动内需市场。
• 未来房价走势：整体降温、局部分化，一二线城市房价涨幅可能回落，三四线城市则因棚改货币化依赖程度不同，出现分化。

关键信息

房地产市场现状

• 房价涨幅分化：三线城市房价同比涨幅在1-6月保持在6.6%左右，7月达到7.5%；部分二线城市房价同比涨幅超过10%。
• 土地市场分化：一线城市土地成交遇冷，二、三线城市土地成交火热，上半年土地成交面积同比增长14.12%，其中三线城市增长33.64%。
• 商品房销售分化：期房销售增速高于现房，期房占比从2016-2017年的76%提升至2018年上半年的81%。
• 房地产投资分化：三四线城市房地产投资增速高于一二线，土地购置费对房地产投资贡献率超过100%。

房地产调控政策

• 传统政策：限购、限贷、限售、限价等。
• 创新政策：限制企业购房、限制房地产企业外债、设置房价涨停板、摇号制度等。
• 长效机制：加强住房发展规划、推动租赁房建设、落实“房子是用来住的”理念。

房地产市场乱象

• 一二手房价格倒挂：如杭州、成都等地出现一二手房价格倒挂，引发套利行为。
• 购房乱象：如假离婚购房、茶水费、虚假广告等，扰乱市场秩序。
• 政策应对：住建部联合其他部门打击房地产市场乱象，加强购房人资格审查。

房地产调控的挑战与风险

• 货币政策宽松风险：若资金从无风险资产进入房地产，可能加剧房价上涨。
• 调控放松可能性：当房价持续下跌6个月或基建投资效果不及预期时，调控可能边际放松。
• 风险提示：政策超预期、经济下行超预期。

政策展望

• 短期调控加强：房地产调控力度将进一步加大，政策将更加精细化，注重因城施策。
• 长期需建立长效机制：解决供需错配问题，引导房地产市场健康发展，消化债务。
• 城镇化与内需市场：随着城镇化率提升至60%以上，内需市场将逐步释放，成为经济增长新引擎。

房价展望

• 整体降温：调控政策趋严将使房价涨幅回落，一线城市房价可能平稳或略有下降。
• 局部分化：二线城市因“抢人政策”和“楼市打新”刺激，房价涨幅可能有所收敛；三四线城市房价因棚改货币化依赖不同，呈现分化趋势。

总结

当前房地产市场调控政策以遏制房价上涨为核心，强调“房住不炒”，通过限购、限贷、限价、限制企业购房、加强监管等手段，抑制投机需求，引导市场回归居住属性。尽管调控趋严，但房价仍在上涨，反映出供需错配和制度性问题。未来政策将更加注重结构性调整，推动房地产长效机制建设，加快城镇化进程，释放内需潜力，同时防范系统性风险。